Verkauf und Vermietung an der Costa del Sol, Costa Calida und Costa Blanca
Steuerpflichten für Nichtansässige, die Immobilien in Spanien besitzen und mieten
Bestimmt für
Einzelpersonen
Sie besitzen eine Immobilie in Spanien, haben keinen Wohnsitz in Spanien und vermieten Ihre Immobilie, dann sind Sie verpflichtet, auf die in Spanien erhaltene Miete Einkommensteuer zu zahlen.
Die Vermietung von Unterkünften unterliegt nicht der Mehrwertsteuer.
Ausländische Unternehmen
Ausländische Unternehmen, die ihre Immobilie vermieten, müssen ebenfalls Einkommensteuer auf die in Spanien eingenommene Miete zahlen.
Die spanischen Steuerbehörden geben an, dass, wenn die Immobilie nicht für eine kurzfristige Vermietung genutzt wird, die Immobilie dem Direktor und/oder dem Gesellschafter und/oder dem Personal des Unternehmens dauerhaft zur Verfügung steht und daher eine langfristige Vermietung vorliegt.
Wird die Immobilie nicht zur kurzfristigen Vermietung genutzt, muss ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen und die Mieteinnahmen in Spanien deklariert werden.
Unternehmerschaft
Die Vermietung von Unterkünften unterliegt nicht der Mehrwertsteuer, es sei denn, Sie übertragen Ihr Eigentum (dieses Eigentum, diese Übertragung oder dieses Eigentum) an ein Büro, das die gesamte Vermietung für Sie übernimmt. Du oder. Ihr ausländisches Unternehmen wird dann von den Steuerbehörden als Unternehmer betrachtet.
Sie müssen sich beim Finanzamt als Unternehmer anmelden und vierteljährlich eine Umsatzsteuererklärung sowie, sofern eine Vermietung stattgefunden hat, eine Einkommensteuererklärung abgeben.
Sie müssen die Mehrwertsteuer auf die erhaltene Miete berechnen und die IRPF (Einkommensteuer) abziehen. Für weitere Informationen zum Unternehmertum in der Vermietung kontaktieren Sie uns bitte.
Steuersätze und Berechnung
Der Steuersatz für Nichtansässige mit Wohnsitz in der EU beträgt 19 %.
Die Steuer wird auf der Höhe der eingenommenen Miete abzüglich einer bestimmten Anzahl an Gebühren berechnet. Die Kosten, die Sie abziehen dürfen, müssen direkte oder indirekte Kosten sein, die notwendig sind, um die Miete zu ermöglichen.
Für Nicht-EU-Bürger beträgt der Steuersatz 24 % (Satz 2021).
Es wird kein Abzug vorgenommen.
Abzugsfähige Ausgaben
Es gibt 3 Arten von Kosten, die Sie abziehen können:
- Kosten, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen, wie z. B. chemische Reinigung, Reinigung, Gartenpflege usw.
Diese Kosten können Sie im jeweiligen Quartal vollständig absetzen. Sie können auch Verwaltungskosten absetzen, etwa Verwaltungsgebühren oder die Beauftragung einer Anwaltskanzlei mit der Steuererklärung für die Rückerstattung von Mieteinnahmen und den Abschluss von Mietverträgen.
Zu diesem Posten gehören auch Konservierungs- und Reparaturarbeiten, die von einem Bauunternehmer, Klempner, Elektriker oder Maler durchgeführt werden, wie z. B. eine neue Haustür oder ein neues Dach. Austausch von Geräten, Möbeln, Computern usw. Sie müssen in Punkt 3 angeben.
- Gebühren, die Sie von der Anzahl der Tage, an denen Sie die Immobilie gemietet haben, abziehen können.
Einige Dinge, die Sie über diese Kosten wissen müssen:
Als Wertminderung sind Sie verpflichtet, den Wert des Bauwerks um 3 % zu erhöhen. Der Wert des Gebäudes (construcción) wird auf der IBI (Grundsteuer) angegeben. Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, erhebt Spanien eine Steuer von 19 % auf den Verkaufsgewinn (Satz von 2021).
Die von Ihnen als Abschreibung abgezogenen Beträge müssen zu dem Betrag hinzugerechnet werden, auf den Sie Einkommensteuer zahlen müssen. Die Einkommensteuer wird daher erhöht. Strom, Wasser, Internet, Gas usw. können nur dann abgezogen werden, wenn diese Kosten im Mietpreis enthalten sind.
Hypothekenzinsen können abgezogen werden, wenn Sie nachweisen können, dass die Hypothek oder das Darlehen für den Kauf der Immobilie in Spanien aufgenommen wurde.
- Möbel, Elektrogeräte, Computer, Drucker, Radio, Fernseher usw.
Für diese Ausgaben müssen Sie die Lebensdauer selbst bestimmen. Sie müssen die Lebensdauer bei einer Inspektion begründen können. Die gesetzliche maximale Lebensdauer beträgt 10 Jahre. Anschließend können Sie die Investition pro Monat im Verhältnis der gemieteten Tage abziehen. Beispiel: Couchtisch 700 €, Lebensdauer 3 Jahre (36 Monate). Sie können dann drei Jahre lang 19,44 Euro pro Monat absetzen, allerdings im Vergleich zu der Anzahl der Tage, die Sie zu Hause gemietet haben.
Als Vermietungsagentur sind wir dem Rat gefolgt, dem Mietvertrag immer ein Inhaltsverzeichnis beizufügen.
So können Sie bei einer Besichtigung nachweisen, dass die Anschaffungen oder Umtausche von Gegenständen für die Vermietung notwendig waren.
Allgemeine Bemerkungen :
Sie können Ausgaben nur dann abziehen, wenn Sie über eine offizielle Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer verfügen (ohne Presupuesto, Oferta, Albaran, Quittung usw.).
Die Rechnung muss auf den Namen des Eigentümers der Immobilie ausgestellt sein. Rechnungen können nur in dem Quartal abgezogen werden, das dem Rechnungsdatum entspricht.
Die Steuerverwaltung kann Kontrollen durchführen. Sie müssen alle Ihre Rechnungen aufbewahren. Wir empfehlen Ihnen, Fotos anzufertigen, die zeigen, dass eine Reparatur oder ein Austausch notwendig war. Die Aufbewahrungsfrist für Steuererklärungen, Fotos, Rechnungen etc. beträgt 4 Jahre.
Ausgaben, die in keinem vernünftigen Zusammenhang mit der Vermietungsaktivität stehen, können Sie nicht abziehen, wie z. B. ein Abendessen mit einem einzelnen Mieter, Flugkosten für die besichtigte Mietsache, während ein Hausverwalter bestellt wurde usw.
Steuer
- Spätestens 20 Tage nach Ende eines jeden Quartals muss von jedem Eigentümer und für alle vermieteten Objekte eine Steuererklärung abgegeben werden. Der Name der Erklärung lautet „modelo 210“. Bei Abgabe der Rücksendung ist die Gebühr ebenfalls sofort zu entrichten. Die Fristen sind: 20. Januar, 20. April, 20. Juli und 20. Oktober. Spanien verfügt über kein Aufschubsystem für die Abgabe von Steuererklärungen.
- Die zu zahlende Steuer wird von den Steuerbehörden automatisch von Ihrem spanischen Bankkonto abgebucht, wenn die Erklärung spätestens 15 Tage nach Ende jedes Quartals eingereicht wird.
- Wenn die Kosten während eines Quartals höher waren als die Mieteinnahmen (Verluste), erhalten Sie keine Steuerrückerstattung. Außerdem können Sie den Verlust nicht durch zukünftige Gewinne ausgleichen. Für das Quartal, in dem Sie einen Verlust gemacht haben, können Sie nach Quartalsende keine Steuererklärung mehr abgeben. Die Meldung für das Quartal, in dem Sie einen Schaden erlitten haben, muss zwischen dem 1. Januar und dem 20. Januar des Folgejahres eingereicht werden.
- Sie müssen auch keine Steuererklärung abgeben, wenn Sie in einem Quartal nicht vermietet haben. Sie müssen die Tage, an denen Sie keine Mieter hatten, bis zum 31. Dezember des Folgejahres melden. Die Steuer für diese Tage wird auf der Grundlage von 1,1 % (manchmal 2 %) des gesamten im IBI angegebenen Katasterwerts berechnet und von diesem Ergebnis werden 19 % oder 24 % (Satz von 2021) erhoben.
Diese jährliche Erklärung ist für ausländische Unternehmen mit Sitz in Ländern, mit denen Spanien ein Steuerabkommen mit einer Informationsaustauschklausel abgeschlossen hat, wie den Niederlanden und Belgien, nicht obligatorisch.
Verspätete Abgabe von Steuererklärungen
Spanien verfügt über kein Aufschubsystem für die Abgabe von Steuererklärungen.
- Wenn die Erklärung innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Frist eingereicht wird, beträgt die Strafe 5 % der zu zahlenden Steuer.
- Wenn die Erklärung zwischen 3 und 6 Monaten nach Ablauf der Frist eingereicht wird, beträgt die Strafe 10 % der zu zahlenden Steuer.
- Das Bußgeld wird alle 3 Monate um 5 % bis zu einem Höchstbetrag von 25 % erhöht. - Auf die Verzugssteuer werden gesetzliche Zinsen erhoben.
Der gesetzliche Zinssatz für das Jahr 2020 betrug 3,75 %.
Probleme bei der Einreichung Ihrer Steuerrechnung
Wenn Sie eine Wohnung mit Garage und Abstellraum mieten und es sich um ein separates eingetragenes Eigentum handelt und die Nutzung von Garagenplatz und Abstellraum im Mietpreis enthalten ist, muss zusätzlich eine vierteljährliche Rückgabe erfolgen. werden auf dem Garagenplatz und dem Abstellraum durchgeführt.
Anschließend müssen Sie einen Teil der Mieteinnahmen für den Garagenplatz und den Lagerraum verwenden.
Wenn mehr als eine Person Eigentümer der eingetragenen Güter ist, muss jeder Eigentümer eine Steuererklärung für alle eingetragenen Güter abgeben.
Wir schlagen vor, dieses Deklarationsproblem auf praktische Weise wie folgt anzugehen:
Jeder Eigentümer gibt lediglich eine Erklärung über die Immobilie ab.
Regelungen zur touristischen Vermietung
In vielen autonomen Regionen gibt es Gesetze zur touristischen Vermietung.
Wir empfehlen Ihnen, diese Gesetzgebung sorgfältig zu studieren, bevor Sie Ihre Immobilie zur Vermietung anbieten.
Ihnen kann ein Bußgeld auferlegt werden, wenn Sie vermieten, ohne sich an die gesetzlichen Bestimmungen zu halten.
Es gibt mehrere Gemeinden, die eine Kurtaxe erheben.
Wenn Sie weitere Informationen wünschen, können wir Ihnen mit einer guten Rechtsberatung zu diesem Thema weiterhelfen.
