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Seit den tiefgreifenden Gesetzesänderungen vom April 2025 hat sich die Ferienvermietung in ganz Spanien von einem „freien Recht“ in ein „konditioniertes Privileg“ gewandelt.

Selbst bei Neubauten, bei denen die technischen Installationen meist den Anforderungen entsprechen, gibt es drei große Barrieren.

1. Stadt Málaga: Die strengste Restriktion

Betrachtet man speziell die Stadt Málaga, stellt sich die Situation derzeit am komplexesten dar:

Das Moratorium (2025–2028): Der Bürgermeister hat einen temporären Stopp verhängt. In vielen Stadtteilen werden derzeit für einen Zeitraum von drei Jahren (bis mindestens 2027/2028) keine neuen Lizenzen mehr erteilt.

Eigener Eingang zwingend erforderlich: Málaga verlangt für neue Lizenzen fast überall, dass die Wohnung über einen vollständig eigenen Eingang von der Straße aus verfügt, getrennt vom gemeinschaftlichen Flur und Aufzug. Bei den meisten Neubauwohnungen ist dies technisch unmöglich, was die touristische Vermietung in der Stadt praktisch ausschließt.

2. Andalusien (Estepona, Mijas, Marbella, Casares)

Macht der Eigentümergemeinschaft (Die 3/5-Regelung): Seit 2025 kann eine Eigentümergemeinschaft (VvE) mit einer 3/5-Mehrheit beschließen, die Ferienvermietung in der Anlage zu verbieten. Bei Neubauten ist dies ein Glücksspiel, da sich die Eigentümergemeinschaft erst nach der Fertigstellung und Übergabe konstituiert.

Marbella: Verfolgt eine sehr strenge Politik in den übersättigten Zonen.

Estepona & Casares: Etwas flexibler, aber die Gemeinde muss immer ein Certificado de Compatibilidad Urbanística (Bescheinigung der städtebaulichen Kompatibilität) ausstellen, bevor man die Lizenz erhält.

3. Costa Blanca Nord (Alicante bis Dénia)

5-jährige Erneuerung: In der Region Valencia sind Lizenzen seit August 2024 nur noch 5 Jahre gültig. Sie müssen also alle 5 Jahre erneut nachweisen, dass Sie die (dann möglicherweise strengeren) Regeln erfüllen.

Dénia & Alicante: Haben eigene lokale Einschränkungen (wie Verbote in bestimmten Vierteln oder die Vorgabe, dass sich die Wohnung im Erdgeschoss befinden muss).

4. Costa Blanca Süd (Alicante bis Torre de la Horadada)

Etwas flexibler: Regionen wie Orihuela Costa sind wirtschaftlich stark vom Tourismus abhängig und erteilen Lizenzen derzeit noch einfacher, allerdings gilt auch hier die 5-jährige Befristung.

5. Costa Cálida (San Pedro del Pinatar bis Mazarrón)

Am liberalsten: Die Region Murcia sieht derzeit (noch) kein Ablaufdatum für Lizenzen vor. Die lokalen Gemeinden stellen die erforderlichen Dokumente hier oft schneller aus. Das Risiko einer Abstimmung in der Eigentümergemeinschaft (3/5-Mehrheit) bleibt jedoch auch hier bestehen.

Die „Checkliste 2026“ für Neubauten:

LPO (Licencia de Primera Ocupación): Verlangen Sie von Ihrem Anwalt den Nachweis dieses Dokuments; ohne LPO gibt es keine Lizenz.

Prüfung der Satzung: Lassen Sie prüfen, ob der Bauträger die Ferienvermietung bereits explizit in der Basissatzung erlaubt hat. Dies blockiert künftige Versuche von Nachbarn, die Vermietung zu verbieten.

Neue Meldepflicht: Seit 2026 müssen Sie jedes Jahr im Februar einen Aktivitätsbericht (VUDA/NRA) beim Register einreichen, andernfalls wird Ihre Lizenz entzogen.

Fazit: Suchen Sie die höchste Wahrscheinlichkeit für den Erhalt einer Lizenz? Dann sollten Sie sich auf die Costa Cálida oder auf spezielle Resorts in Estepona/Casares konzentrieren.