Die Vermietung einer Immobilie an der Costa del Sol kann hervorragende Renditen einbringen. Viele Eigentümer zahlen jedoch unnötig hohe Steuern, da sie nicht wissen, welche Kosten nach spanischem Recht steuerlich absetzbar sind.

Wir von ImmoMoment begleiten seit 2005 Eigentümer bei der Vermietung, der Verwaltung (Property Management) und dem Verkauf von Immobilien an der Costa del Sol. Dank unserer über zwanzigjährigen Praxiserfahrung kennen wir nicht nur den Immobilienmarkt in Marbella, Estepona und Mijas, sondern auch die steuerlichen Besonderheiten, die Vermieter beachten müssen.

Eine korrekte Steuererklärung beginnt mit einer lückenlosen Übersicht aller gesetzlich abziehbaren Kosten. Dies kann jedes Jahr einen erheblichen Unterschied bei der Steuer ausmachen, die Sie letztendlich zahlen.

Nach dem spanischen Steuerrecht dürfen Einwohner der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums alle Kosten absetzen, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung ihrer Immobilie stehen. Das spanische Finanzamt unterscheidet dabei zwischen:

• Vollständig abziehbaren Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung entstehen;
• Anteilig (pro rata) abziehbaren Kosten, da sie sich auf das gesamte Jahr beziehen.

Vermieten Sie Ihre Immobilie beispielsweise nur für sechs Monate im Jahr? Dann sind die meisten jährlichen Kosten nur zu 50 % abziehbar. Kosten hingegen, die ausschließlich für die Vermietung anfallen, bleiben zu 100 % abziehbar.

Im Folgenden finden Sie eine übersichtliche Aufstellung aller wichtigen abziehbaren Kosten.

VOLLSTÄNDIG ABZIEHBARE KOSTEN

Diese Kosten entstehen ausschließlich dadurch, dass Sie die Immobilie vermieten. Sie stehen in direktem Zusammenhang mit den Mieteinnahmen und sind daher zu 100 % abziehbar.

Vermietungsplattformen

Sämtliche Provisionen, die an Buchungsplattformen gezahlt werden, sind voll abziehbar.

Beispiele:

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo
• Expedia

Property Manager oder Vermietungsagentur

Nutzen Sie die Dienste eines Verwalters? Dann sind alle Verwaltungskosten voll abziehbar. Dazu gehören unter anderem:

• Buchungsmanagement
• Kommunikation mit den Mietern
• Schlüsselverwaltung
• Check-in
• Check-out
• Gästeservice
• Notfalleinsätze

Reinigung

Sämtliche Reinigungskosten zwischen den einzelnen Vermietungen.

Beispiele:

• Endreinigung
• Professionelle Reinigungsfirma
• Reinigungspersonal

Wäscherei

Alle Kosten für die Reinigung von:

• Bettwäsche
• Handtüchern
• Badematten
• Küchentextilien

Instandhaltung und Kleinreparaturen

Reparaturen, die notwendig sind, um die Immobilie in einem vermietbaren Zustand zu halten.

Beispiele:

• Austausch eines Wasserhahns
• Reparatur der Klimaanlage
• Austausch eines Boilers/Warmwasserbereiters
• Elektrikerarbeiten
• Sanitärarbeiten (Klempner)
• Beseitigung von Leckagen
• Reparatur von Rollläden
• Schlossaustausch
• Kleinere Malerarbeiten

  Achtung: Größere Renovierungen oder Anbauten, die den Wert der Immobilie dauerhaft steigern, sind meist nicht sofort abziehbar.

Verbrauchsgüter

Alle Produkte, die ausschließlich für die Mieter gekauft werden.

Beispiele:

• Toilettenpapier
• Müllsäcke
• Reinigungsmittel
• Spülmaschinentabs
• Küchenrolle
• Schwämme

Willkommenspaket (Welcome Pack)

Die Kosten für ein Willkommensgeschenk sind ebenfalls voll abziehbar.

Beispiele:

• Trinkwasser
• Kaffee
• Tee
• Flasche Wein
• Shampoo
• Duschgel
• Seife

Marketing

Alle Werbe- und Marketingkosten für die Vermietung.

Beispiele:

• Professionelle Fotografie
• Eigene Website
• Inserate und Werbeanzeigen
• Google Ads
• Social Media
• Promotionsvideos

Verwaltung und Beratung

Vollständig abziehbar:

• Gestor (steuerlicher Vertreter)
• Buchhalter
• Steuerberater
• Rechtsanwalt
• Inkassokosten

ANTEILIG (PRO RATA) ABZIEHBARE KOSTEN

Diese Kosten fallen das gesamte Jahr über an. Wenn die Immobilie beispielsweise nur sechs Monate vermietet wird, dürfen in der Regel nur 50 % dieser Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Hypothekenzinsen

Nur die gezahlten Zinsen sind abziehbar. Die Tilgung der Hypothek (der Tilgungsanteil) ist niemals abziehbar.

IBI (Grundsteuer)

Die jährliche spanische Grundsteuer (IBI) ist anteilig abziehbar.

Müllgebühr (Basura)

Auch die kommunale Müllgebühr wird pro rata berechnet.

Comunidad (Hausgeld/Gemeinschaftskosten)

Alle Kosten der Eigentümergemeinschaft.

Beispiele:

• Aufzugswartung
• Poolpflege
• Gartenpflege
• Portier/Sicherheitsdienst
• Reinigung der Gemeinschaftsflächen
• Sicherheitsdienst

Versicherungen

Unter anderem:

• Feuerversicherung
• Wohngebäudeversicherung
• Haftpflichtversicherung
• Mietnomaden- bzw. Vermieterversicherung

Nebenkosten / Versorger

Sofern diese vom Eigentümer getragen werden:

• Strom
• Wasser
• Gas
• Internet

Alarmanlage

Sämtliche Abonnements für:

• Alarmsysteme
• Sicherheitsdienst/Bewachung
• Kameraüberwachung

Bankgebühren

Bankgebühren, die in direktem Zusammenhang mit den Mietzahlungen stehen.

Abschreibung des Gebäudes (AfA)

Dies ist einer der größten steuerlichen Abzugsposten. Das spanische Finanzamt erlaubt es, jedes Jahr einen Teil des Gebäudewertes abzuschreiben.

Wichtig: Es wird nur das Gebäude abgeschrieben, niemals der Grundstücksanteil.

Abschreibung von Möbeln

Auch langlebige Möbel und Haushaltsgeräte werden über die Zeit abgeschrieben.

Beispiele:

• Betten
• Sofa
• Esstisch
• Stühle
• Fernseher
• Kühlschrank
• Backofen
• Geschirrspüler
• Waschmaschine

NICHT ABZIEHBARE KOSTEN

Folgende Ausgaben können in der Regel nicht sofort von den laufenden Mieteinnahmen abgezogen werden:

• Kaufpreis der Immobilie
• Tilgung der Hypothek
• Notarkosten beim Kauf
• Grunderwerbsteuer (ITP)
• Mehrwertsteuer (IVA) beim Kauf eines Neubaus
• Strukturelle Erweiterungen oder größere Umbauten, die den Wert der Immobilie steigern

PRAXISBEISPIEL 1

Apartment mit 3 Schlafzimmern in Marbella

• Kaufpreis: 1.000.000 €
• Vermietung: 6 Monate
• Jährliche Mieteinnahmen: 60.000 €

Vollständig abziehbare Kosten

Anteilig abziehbare Kosten (Pro Rata)

Ergebnis

• Mieteinnahmen: 60.000 €
• Abziehbare Kosten gesamt: 45.490 €
• Steuerbare Mieteinnahmen: 14.510 €

PRAXISBEISPIEL 2

Villa mit 5 Schlafzimmern in Estepona

• Kaufpreis: 2.000.000 €
• Vermietung: 6 Monate
• Jährliche Mieteinnahmen: 150.000 €

Vollständig abziehbare Kosten

Anteilig abziehbare Kosten (Pro Rata)

Ergebnis

• Mieteinnahmen: 150.000 €
• Abziehbare Kosten gesamt: 103.450 €
• Steuerbare Mieteinnahmen: 46.550 €

FAZIT

Wer eine Immobilie an der Costa del Sol vermietet, kann seine steuerpflichtigen Mieteinnahmen erheblich senken, indem er alle gesetzlich zulässigen Kosten ordnungsgemäß geltend macht.

Insbesondere die Gebäudeabschreibung, die Hypothekenzinsen sowie die direkt mit der Vermietung verbundenen Nebenkosten können Jahr für Jahr Tausende von Euro an Steuern einsparen.

Eine steuerlich optimale Erklärung beginnt daher immer mit einer lückenlosen Dokumentation aller Kosten und dem sorgfältigen Aufbewahren aller Rechnungen. So zahlen Sie nie mehr Steuern als gesetzlich vorgeschrieben.