Investieren in Spanien: Die entscheidenden Unterschiede bei den Vermietungslizenzen zwischen der Costa Blanca und der Costa del Sol (Update 2026)

Wer im Jahr 2026 eine Immobilie in Spanien mit dem Ziel der Ferienvermietung kauft, begibt sich auf ein rechtliches Minenfeld. Seit die spanische Regierung und die autonomen Regionen die Zügel angezogen haben, um der Wohnungsnot entgegenzuwirken, haben sich die Regeln für Vermietungslizenzen drastisch verändert.

Nachfolgend finden Sie den fundierten Vergleich zwischen der Costa Blanca (Comunidad Valenciana) und der Costa del Sol (Andalucía), basierend auf der aktuellen Gesetzgebung, Veröffentlichungen in El País sowie Empfehlungen spanischer Notare und Anwälte.

SYNOPSIS: DIE ENTSCHEIDENDEN UNTERSCHIEDE AUF EINEN BLICK

1. COSTA BLANCA (VALENCIA): DIE „5-JAHRE- UND 10-TAGE“-REGELUNG

Die Comunidad Valenciana hat mit dem Decreto-Ley 9/2024 eines der strengsten Gesetze Spaniens eingeführt. Anwaltskanzleien an der Costa Blanca weisen auf drei einzigartige Hürden hin, die Sie hier nehmen müssen:

A. Die 10-Tage-Grenze (Umgehung des LAU)

In Valencia gilt eine Vermietung nur dann als „touristisch“, wenn der Gast 10 aufeinanderfolgende Tage oder kürzer bleibt. Sobald ein Gast 11 Tage oder länger mietet, fällt dies rechtlich unter die „Saisonvermietung“ (alquiler de temporada), die durch das landesweite städtische Mietgesetz (LAU) geregelt wird. Das bedeutet, dass Sie für Vermietungen von mehr als 10 Tagen keine touristische Lizenz benötigen (und diese nicht einmal verwenden dürfen), aber einen anderen Vertragstyp aufsetzen müssen.

B. Die Lizenz erlischt nach 5 Jahren

Dies ist ein gigantischer Unterschied zur Costa del Sol. An der Costa Blanca werden Vermietungslizenzen nicht mehr auf Lebenszeit erteilt. Jede Lizenz, die ab August 2024 beantragt wurde bzw. wird, erlischt automatisch nach 5 Jahren. Nach 5 Jahren müssen Sie eine neue Eigenerklärung (declaración responsable) einreichen und nachweisen, dass Sie zu diesem Zeitpunkt immer noch alle (möglicherweise strengeren) Regeln und kommunalen Vorschriften erfüllen.

C. Der entscheidende Kompatibilitätsbericht (ICU)

Bevor Sie in Valencia überhaupt eine Lizenz beantragen können, müssen Sie bei der Gemeinde einen Informe de Compatibilidad Urbanística (ICU) anfordern. Städte wie Alicante und Valencia stellen diesen für Apartments fast gar nicht mehr aus, es sei denn, sie befinden sich im Erdgeschoss oder verfügen über einen eigenen, physisch getrennten Zugang von der Straße. In touristischen Dörfern an der Costa Blanca (wie Finestrat, Calpe oder Altea) ist dieser Bericht leichter zu bekommen, aber er bleibt ein obligatorischer erster Schritt, der 1 bis 6 Monate dauern kann.

2. COSTA DEL SOL (ANDALUSIEN): „KOMMUNALE VETOS UND WOHNANFORDERUNGEN“

Die Region Andalusien hat mit dem Decreto 31/2024 und den nachfolgenden Gesetzen von 2025 den Schwerpunkt auf die Macht der Gemeinden und der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) gelegt, kombiniert mit sehr strengen Qualitätsanforderungen an die Immobilie selbst.

A. Die Macht bei der Eigentümergemeinschaft (Die 3/5-Mehrheit)

Seit den Gesetzesänderungen müssen neue Vermieter in Andalusien nachweisen können, dass die Eigentümergemeinschaft mit den Vermietungsaktivitäten einverstanden ist. Seit April 2025 gilt die Regel, dass eine 3/5-Mehrheit (60 %) aller Eigentümer (die auch 60 % der Gemeinschaftsanteile repräsentieren) zustimmen muss, oder dass die Satzung die Vermietung explizit erlaubt. Bestehende Lizenzen vor diesem Datum bleiben in der Regel unberührt, es sei denn, die Satzung enthielt damals bereits ein explizites Verbot.

B. Physische Komfort- und Flächenanforderungen

Andalusien kontrolliert die Bewohnbarkeit streng:

• Mindestens 25 m² Gesamtfläche für die Immobilie und mindestens 14 m² pro Gast.
• Eine maximale Kapazität von 15 Personen pro Immobilie (max. 4 Personen pro Schlafzimmer).
• Fest installierte Klimaanlagen UND Heizsysteme in allen Schlafzimmern und im Wohnzimmer. Tragbare Geräte oder Ventilatoren werden von den Inspektoren nicht mehr genehmigt.
• Mindestens 1 Badezimmer pro 4 Gäste (bei mehr als 5 Gästen sind 2 Badezimmer Pflicht).

C. Definition bis zu 31 Tagen

Im Gegensatz zur 10-Tage-Grenze in Valencia gilt in Andalusien jede zusammenhängende Vermietung von bis zu 31 Tagen an dieselbe Person als touristische Vermietung. Alles darüber hinaus fällt unter das LAU-Mietrecht.

3. LOKALE MORATORIEN UND BESCHRÄNKUNGEN (SITUATION 2026)

Sowohl an der Costa Blanca als auch an der Costa del Sol gilt: Die autonome Lizenz ist wertlos, wenn die Gemeinde „Nein“ sagt. Spanische Notare betonen, dass Sie vor dem Kauf immer eine nota simple und die kommunalen Bebauungspläne prüfen müssen.

• Málaga Stadt (Costa del Sol): Hat einen nahezu vollständigen Vergabestopp (Moratorium) für neue Vermietungslizenzen im Zentrum und verschiedenen umliegenden Vierteln verhängt.
• Marbella (Costa del Sol): Kein allgemeiner Stopp, aber sehr strenge Kontrollen der Kompatibilität und der Reglements innerhalb geschlossener Wohnanlagen (gated communities).
• Alicante / Valencia (Costa Blanca): Sehr strenge Zoneneinteilung. In der Praxis ist es fast unmöglich geworden, im Zentrum von Alicante oder Valencia noch eine Lizenz für ein reguläres Apartment in den oberen Etagen zu erhalten.
• Finestrat / Benidorm (Costa Blanca): Hier ist die Politik noch relativ flexibel, sofern die Eigentümergemeinschaft der Anlage die Vermietung nicht verbietet.

FAZIT & KAUFEMPFEHLUNG FÜR DEN INVESTOR

Der Unterschied bei den Vermietungslizenzen zwischen den beiden Regionen bestimmt maßgeblich Ihre Investitionsstrategie:

• Entscheiden Sie sich für die Costa Blanca? Berücksichtigen Sie die 5-jährige Haltbarkeit Ihrer Lizenz. Das bedeutet, dass Sie Ihr Vermietungs-Businesscase auf mittlere Sicht kalkulieren oder damit rechnen müssen, nach 5 Jahren neue Regeln erfüllen zu müssen. Kaufen Sie vorzugsweise Neubauten in Zonen, in denen die Gemeinde den Tourismus gezielt fördert (wie Finestrat), und stellen Sie sicher, dass die Satzung der Eigentümergemeinschaft die Vermietung ausdrücklich erlaubt.
• Entscheiden Sie sich für die Costa del Sol? Konzentrieren Sie sich auf die physischen Anforderungen (Klimaanlage/Heizung pro Raum, Quadratmeter) und die Eigentümergemeinschaft. Kaufen Sie vorzugsweise in Anlagen, in denen bereits viel vermietet wird und in denen die Satzung die Vermietung explizit erlaubt, damit Sie nicht von einer 3/5-Stimmenmehrheit der Nachbarn abhängig sind.

Haftungsausschluss: Diese Übersicht basiert auf der aktuellen Gesetzgebung von Mitte 2026. Konsultieren Sie beim Kauf einer Immobilie immer einen spezialisierten Anwalt (abogado) oder Ihren Immobilienmakler bei ImmoMoment, um den spezifischen Status der Immobilie und die lokalen kommunalen Verordnungen zu überprüfen.