Träumen Sie von einem Zweitwohnsitz an der Costa Blanca, einer Investition in Málaga oder einem dauerhaften Wohnsitz in Spanien, möchten diesen aber (teilweise) finanzieren? Gute Nachrichten: Ja, auch als Nicht-Resident (Ausländer) können Sie eine spanische Hypothek erhalten.

Spanische Banken sind sehr offen für ausländische Käufer, jedoch unterscheiden sich die Bedingungen und Regeln von dem, was Sie aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz gewohnt sind. In diesem Artikel erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, wie eine spanische Hypothek funktioniert, wie viel Sie leihen können und was Sie genau benötigen.

1. Wie viel können Sie als Nicht-Resident leihen?

Der Hauptunterschied zu einer Hypothek im Heimatland liegt in der maximalen Finanzierung:

• Nicht-Residenten (Sie zahlen keine Steuern in Spanien): Banken finanzieren in der Regel bis zu 60 % bis 70 % des Schätzwertes (oder des Kaufpreises; die Bank zieht den niedrigeren der beiden Werte heran).
• Residenten (Sie wohnen und zahlen Steuern in Spanien): Wohnen Sie offiziell in Spanien? Dann können Sie oft bis zu 80 % finanzieren.

Bitte beachten Sie: Sie benötigen also immer Eigenkapital. Rechnen Sie mit mindestens 30 % bis 40 % Eigenkapital auf den Kaufpreis. Darin enthalten sind der nicht finanzierte Teil der Immobilie sowie die Erwerbsnebenkosten (wie Grunderwerbsteuer/MwSt., Notar, Gestor und Grundbuchkosten, im Schnitt 12 % bis 14 %).

2. Wie bewertet die spanische Bank Ihren Antrag?

Spanische Banken prüfen die finanzielle Tragfähigkeit sehr streng. Sie schauen nicht nur auf Ihr Einkommen, sondern vor allem auf Ihre Gesamtschuldenlast.

• Die 30 %–35 %-Regel: Ihre gesamten monatlichen Schuldenverpflichtungen (einschließlich bestehender Kredite im Heimatland und der neuen spanischen Hypothek) dürfen maximal 30 % bis 35 % Ihres nettomonatlichen Einkommens betragen.
• Keine Berücksichtigung von Mieteinnahmen: Planen Sie, die spanische Immobilie zu vermieten? Spanische Banken rechnen diese zukünftigen Mieteinnahmen in der Regel nicht zur Bestimmung Ihrer maximalen Kreditkapazität hinzu.

3. Welche Hypothekenformen und Laufzeiten gibt es?

In Spanien gibt es drei Hauptformen von Hypotheken:

• Fester Zinssatz (Hipoteca Fija): Ihre monatlichen Raten bleiben über die gesamte Laufzeit exakt gleich. Dies bietet maximale Sicherheit.
• Variabler Zinssatz (Hipoteca Variable): Der Zinssatz ist an den europäischen Euribor zuzüglich eines festen Aufschlags der Bank gekoppelt. Ihre monatlichen Raten können steigen oder fallen.
• Gemischter Zinssatz (Hipoteca Mixta): In Spanien sehr beliebt. Sie beginnen beispielsweise 5 oder 10 Jahre mit einem festen Zinssatz, danach geht die Hypothek in einen variablen Zinssatz über.

Laufzeit:

Die maximale Laufzeit für Nicht-Residenten beträgt meist 20 bis 25 Jahre. Eine wichtige Regel in Spanien besagt, dass der älteste Antragsteller bei Ablauf der Hypothek in der Regel nicht älter als 70 bis 75 Jahre sein darf.

4. Was benötigen Sie für den Antrag? (Dokumente)

Um einen Hypothekenantrag einzureichen, verlangt die Bank eine umfangreiche Akte. Halten Sie folgende Unterlagen bereit:

• NIE-Nummer (die spanische Identifikationsnummer für Ausländer)
• Kopie des Reisepasses oder Personalausweises
• Einkommensnachweise:
  • Angestellte: Die letzten 3 bis 6 Gehaltsabrechnungen und der aktuellste Steuerbescheid/Jahreslohnsteuerbescheinigung.
  • Selbstständige / Unternehmer: Jahresabschlüsse der letzten 2 Jahre, die aktuellsten Steuererklärungen und eine Bescheinigung des Steuerberaters.
• SCHUFA-Auskunft / Kreditauskunft: Ein offizielles Dokument, das zeigt, welche Kredite oder Schulden in Ihrem Heimatland bestehen.
• Kontoauszüge: Der letzten 3 bis 6 Monate Ihres Hauptkontos.

5. Der Schritt-für-Schritt-Plan: Vom Antrag bis zum Schlüssel

1. Machbarkeitsprüfung: Berechnen Sie Ihr Budget, bevor Sie Immobilien besichtigen.
2. Immobiliensuche & Reservierung: Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, unterzeichnen Sie den Reservierungsvertrag (bauen Sie hier vorzugsweise eine Finanzierungsvorbehaltsklausel ein).
3. Wertgutachten (Tasación): Die Bank schickt einen unabhängigen, zertifizierten Gutachter zur Immobilie.
4. Genehmigung & FEIN: Bei grünem Licht erhalten Sie die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Dies ist das offizielle und verbindliche Hypothekenangebot der Bank.
5. Notar (Firma de escritura): Die Hypothekenurkunde wird zusammen mit der Eigentumsurkunde vor dem spanischen Notar unterzeichnet.

Fazit: Eine spanische Hypothek ist gut machbar

Ein Hauskauf in Spanien mit einer Hypothek ist für Nicht-Residenten absolut machbar, vorausgesetzt, Sie verfügen über ausreichend Eigenkapital (ca. 30–40 %) und ein stabiles Einkommen. Da der Prozess in einer Fremdsprache und nach einem anderen Rechtssystem abläuft, ist es ratsam, sich von einem unabhängigen Hypothekenberater oder einem erfahrenen Kaufmakler begleiten zu lassen.