Alquilar una vivienda en la Costa del Sol, costa calida o costa blanca puede generar un excelente rendimiento, pero muchos propietarios pagan demasiados impuestos innecesariamente porque desconocen qué gastos son deducibles según la legislación española.

En ImmoMoment, asesoramos desde 2005 a propietarios en el alquiler, la gestión (property management) y la venta de propiedades en la Costa del Sol. Gracias a nuestros más de veinte años de experiencia práctica, no solo conocemos el mercado inmobiliario de Marbella, Estepona y Mijas, sino también los aspectos fiscales clave que los arrendadores deben tener en cuenta.

De hecho, una declaración fiscal correcta comienza con una buena planificación de todos los gastos que se pueden deducir legalmente. Esto puede suponer una diferencia económica muy significativa cada año en los impuestos que finalmente paga.

De acuerdo con la legislación fiscal española, los residentes de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo pueden deducir todos los gastos directamente relacionados con el alquiler de su vivienda. Para ello, la Hacienda española establece una distinción fundamental entre:

• Gastos totalmente deducibles, por derivarse exclusivamente del propio alquiler;
• Gastos deducibles de forma proporcional (pro rata), por corresponder a la totalidad del año.

Por ejemplo, ¿alquila su vivienda únicamente durante seis meses al año? En ese caso, la mayoría de los gastos anuales solo serán deducibles al 50%. En cambio, aquellos gastos realizados exclusivamente para alquilar la propiedad seguirán siendo totalmente deducibles.

A continuación, le ofrecemos un desglose detallado de los principales gastos deducibles.

GASTOS TOTALMENTE DEDUCIBLES

Estos costes se generan únicamente por el hecho de alquilar la propiedad. Están vinculados de forma directa a los ingresos del alquiler y, por tanto, se deducen en su totalidad.

Plataformas de alquiler

Todas las comisiones abonadas a las plataformas de reservas son deducibles al 100%.

Ejemplos:

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo
• Expedia

Gestor de la propiedad o agencia de alquiler

Si contrata los servicios de un administrador o gestor, todos sus honorarios son deducibles. Esto incluye:

• Gestión de reservas
• Comunicación con los inquilinos
• Custodia y entrega de llaves
• Registro de entrada (check-in)
• Registro de salida (check-out)
• Atención al cliente
• Intervenciones de emergencia

Limpieza

Todos los costes de limpieza entre estancias de inquilinos.

Ejemplos:

• Limpieza de salida
• Empresas de limpieza profesionales
• Personal de limpieza

Lavandería

Todos los gastos de lavado y preparación de:

• Sábanas y ropa de cama
• Toallas
• Alfombrillas de baño
• Mantelería y paños de cocina

Mantenimiento y pequeñas reparaciones

Aquellas reparaciones indispensables para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para su alquiler.

Ejemplos:

• Sustitución de grifos
• Reparación de aire acondicionado
• Cambio de termos o calderas
• Servicios de electricista
• Servicios de fontanería
• Arreglo de filtraciones y goteras
• Reparación de persianas
• Cambio de cerraduras
• Pequeños trabajos de pintura

  Atención: las reformas estructurales o ampliaciones que incrementen el valor del inmueble no suelen ser deducibles de forma inmediata.

Consumibles e insumos

Todos los productos adquiridos para el uso exclusivo de los inquilinos.

Ejemplos:

• Papel higiénico
• Bolsas de basura
• Productos de limpieza
• Pastillas para el lavavajillas
• Papel de cocina
• Esponjas y estropajos

Paquete de bienvenida (Welcome Pack)

Los gastos destinados a un detalle de bienvenida también son deducibles al 100%.

Ejemplos:

• Agua embotellada
• Café
• Té
• Vino de bienvenida
• Champú
• Gel de ducha
• Jabón de manos

Marketing y publicidad

Todos los gastos de promoción destinados a conseguir inquilinos.

Ejemplos:

• Fotografía profesional
• Página web propia
• Anuncios publicitarios
• Google Ads
• Redes sociales
• Vídeos promocionales

Administración y asesoría profesional

Deducibles en su totalidad:

• Gestor fiscal / Gestoría
• Contable
• Asesor fiscal
• Abogado
• Gastos de reclamación de impagos

GASTOS DEDUCIBLES PRO RATA (PROPORCIONALES)

Estos gastos se devengan durante todo el año. Si la vivienda se alquila únicamente seis meses, por regla general solo podrá deducirse el 50% de su coste anual.

Intereses de la hipoteca

Únicamente son deducibles los intereses pagados por el préstamo. La amortización del capital de la hipoteca no es deducible en ningún caso.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El recibo anual del IBI se deduce de manera proporcional al periodo alquilado.

Tasa de Basura

La tasa municipal de recogida de residuos también se calcula pro rata.

Comunidad de Propietarios

Todos los gastos correspondientes a la copropiedad o urbanización.

Ejemplos:

• Mantenimiento de ascensores
• Mantenimiento de piscina
• Jardinería
• Conserjería
• Limpieza de zonas comunes
• Seguridad privada

Seguros

Entre otros:

• Seguro de incendios
• Seguro multirriesgo del hogar
• Seguro de responsabilidad civil
• Seguro de impago de alquiler

Suministros básicos

Siempre que corran a cargo del propietario:

• Electricidad
• Agua
• Gas
• Internet / Wi-Fi

Alarma y seguridad

Suscripciones de:

• Sistemas de alarma
• Empresas de seguridad y vigilancia
• Cámaras de seguridad

Gastos bancarios

Comisiones bancarias directamente relacionadas con el cobro del alquiler.

Amortización de la vivienda (Depreciación del inmueble)

Es uno de los mayores beneficios de ahorro fiscal. Hacienda permite amortizar anualmente un porcentaje del valor de la construcción.

Importante: solo se amortiza el valor de la edificación, nunca el valor del suelo.

Amortización del mobiliario y electrodomésticos

Los muebles duraderos y los aparatos electrodomésticos también se amortizan con el tiempo.

Ejemplos:

• Camas y colchones
• Sofá
• Mesa de comedor
• Sillas
• Televisión
• Frigorífico
• Horno
• Lavavajillas
• Lavadora

GASTOS NO DEDUCIBLES

Por lo general, los siguientes desembolsos de capital no se pueden deducir directamente como gastos del alquiler:

• El precio de compra de la vivienda
• La amortización del capital de la hipoteca
• Los gastos de notaría asociados a la compraventa
• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• El IVA derivado de la compra de una vivienda de obra nueva
• Ampliaciones estructurales o grandes reformas que revaloricen la propiedad

EJEMPLO PRÁCTICO 1

Apartamento de 3 dormitorios en Marbella

• Precio de compra: 1.000.000 €
• Periodo de alquiler: 6 meses
• Ingresos anuales por alquiler: 60.000 €

Gastos totalmente deducibles

Gastos deducibles pro rata

Resultado

• Ingresos por alquiler: 60.000 €
• Total de gastos deducibles: 45.490 €
• Ingresos netos imponibles: 14.510 €

EJEMPLO PRÁCTICO 2

Villa de 5 dormitorios en Estepona

• Precio de compra: 2.000.000 €
• Periodo de alquiler: 6 meses
• Ingresos anuales por alquiler: 150.000 €

Gastos totalmente deducibles

Gastos deducibles pro rata

Resultado

• Ingresos por alquiler: 150.000 €
• Total de gastos deducibles: 103.450 €
• Ingresos netos imponibles: 46.550 €

CONCLUSIÓN

Cualquier persona que alquile su propiedad en la Costa del Sol puede reducir drásticamente la base imponible de su alquiler declarando correctamente todos los gastos permitidos por ley.

Especialmente la amortización del inmueble, los intereses hipotecarios y los gastos relacionados directamente con el proceso de alquiler pueden ahorrarle miles de euros al año en impuestos.

Por lo tanto, una declaración de impuestos óptima e impecable requiere una estructuración clara de todos los costes y el mantenimiento ordenado de todas las facturas. Así, nunca pagará más impuestos de lo estrictamente necesario.