No, al igual que en cualquier otro país, no se puede confiar automáticamente al 100% en todos los abogados españoles. Comprar una vivienda en España sin agente inmobiliario y únicamente con un abogado es totalmente posible. Un abogado en España comprueba el estado legal, urbanístico y fiscal de la propiedad. Sin embargo, en la práctica inmobiliaria española, los compradores extranjeros se encuentran con frecuencia con problemas debidos a la pasividad, la falta de competencia o los conflictos de intereses del abogado elegido.

Los 4 mayores riesgos con los abogados en España

• Conflicto de intereses (Los "amigos del agente/vendedor"): Si el abogado ha sido recomendado por el vendedor, el promotor o un agente inmobiliario, puede existir una doble agenda. Si el abogado descubre un problema legal y cancela la compra, el vendedor/agente pierde la operación. Por ello, algunos abogados son demasiado 'indulgentes' en su due diligence para no perjudicar su relación con el vendedor o la agencia.
• No es un verdadero abogado (El Gestor): En España operan muchas gestorías o "asesores inmobiliarios". A veces se denominan a sí mismos property lawyer o legal consultant en sus páginas web, pero no son abogados colegiados. Un gestor se encarga principalmente del papeleo, no cuenta con una formación jurídica profunda y a menudo no dispone del seguro de responsabilidad civil profesional obligatorio para cubrir errores graves.
• Pasividad ("Abogados de casilla de verificación"): Algunos abogados hacen únicamente el mínimo absoluto: solicitan una Nota Simple en el Registro de la Propiedad y le acompañan al notario. Sin embargo, olvidan realizar investigaciones más profundas, tales como:
  • Comprobar en el Ayuntamiento si la piscina, la terraza o una ampliación se han construido de forma ilegal.
  • Solicitar las actas de la Comunidad de Propietarios para verificar si hay derramas previstas.
  • Comprobar si la vivienda dispone de una Licencia de Primera Ocupación válida.
• Honorarios poco claros: Algunos despachos atraen a los clientes con precios bajos, pero luego cobran gastos adicionales por la solicitud del número NIE, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el cambio de titularidad de los suministros o servicios de traducción.

¿Cómo asegurarse de elegir un abogado 100% fiable?

Para que su compra sin agente inmobiliario se desarrolle de forma segura, debe someter a su abogado a las siguientes 4 condiciones:

1. Compruebe el Número de Colegiado Un abogado oficial en España está obligado a estar inscrito en el Colegio de Abogados correspondiente. Solicite al abogado su Número de Colegiado y la ciudad del Colegio (por ejemplo, Colegio de Abogados de Málaga o Alicante). Compruebe este número de forma gratuita a través del registro nacional oficial de la abogacía española: Censo RedAbogacía (CGAE). Si la persona no aparece, no es un abogado colegiado.
2. Elija usted mismo al abogado Busque por su cuenta un despacho independiente (por ejemplo, un bufete español con juristas que hablen holandés u inglés) y nunca utilice un abogado propuesto por la parte vendedora.
3. Solicite una Hoja de Encargo por escrito Un abogado profesional establece previamente por escrito:
   • Qué trabajos específicos están incluidos (Due diligence, comprobación urbanística en el ayuntamiento, verificación de la comunidad, gestión de impuestos, cambio de titularidad de agua y luz).
   • El precio total exacto (normalmente alrededor del 1% del precio de compra IVA no incl., o una tarifa fija), incluyendo un desglose de los gastos administrativos adicionales (suplidos).
4. Exija un Informe Jurídico de Due Diligence por escrito Acuerde de antemano que el abogado le entregará un informe final por escrito sobre el estado legal y urbanístico del inmueble antes de transferir cualquier señal o el 10% del Contrato de Arras. Un buen abogado pone sus conclusiones y consejos por escrito.

Conclusión

Comprar una vivienda únicamente con un abogado es un método seguro, siempre que disponga de suficiente conocimiento del mercado y elija usted mismo a un abogado colegiado e independiente que realice una investigación completa de due diligence por escrito antes de firmar contratos o transferir dinero.