Vous rêvez d'avoir votre propre logement sous le soleil espagnol ou vous êtes sur le point d'investir sur la Costa del Sol, Costa Calida ou la Costa Blanca ? Lors du processus d'achat, vous rencontrerez rapidement divers termes techniques. Deux concepts sont essentiels pour un achat sûr et sans souci : Subject to Mortgage et Due Diligence.

Que signifient ces termes dans la pratique immobilière espagnole et pourquoi sont-ils si importants pour vous en tant qu'acheteur ? Voici des explications claires.

1. Subject to Mortgage : Acheter sous condition suspensive d'octroi de prêt

« Subject to Mortgage » (souvent appelé en espagnol sujeto a financiación) signifie littéralement que l'achat du bien se fait sous réserve de l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Lorsque vous faites une offre ou signez un contrat de réservation contenant cette clause, l'acheteur et le vendeur conviennent que la vente n'aura lieu que si la banque approuve votre demande de prêt.

Pourquoi est-ce important en Espagne ?

En Espagne, un acompte ou des frais de réservation (reserva ou arras) sont en principe non remboursables. Cela signifie que si la vente n'aboutit pas parce que vous n'obtenez pas votre financement, vous perdez généralement votre acompte.

En incluant explicitement la clause Subject to Mortgage dans le contrat :

• Vous restez protégé financièrement si la banque refuse le prêt.
• Vous bénéficiez d'un délai convenu (généralement de 30 à 45 jours) pour finaliser le financement.
• Vous récupérez l'intégralité de votre acompte si l'hypothèque n'est pas accordée.

2. Due Diligence : L'examen juridique et technique approfondi

La Due Diligence désigne la phase d'audit essentielle au cours de laquelle l'avocat de l'acheteur inspecte minutieusement le bien immobilier avant le transfert de sommes importantes ou la signature de l'acte définitif.

En Espagne, les dettes et les infractions urbanistiques sont liées au bien et non à la personne. Une Due Diligence rigoureuse vous évite de mauvaises surprises après la remise des clés.

Que vérifie-t-on lors de la Due Diligence ?

Un avocat spécialisé en droit immobilier vérifie notamment :

• Titre de propriété et dettes : À l'aide de la Nota Simple, l'avocat contrôle si le vendeur est bien le seul propriétaire légitime et si le bien est libre d'hypothèques, de saisies ou de dettes.
• Permis et licences : Pour le neuf, existe-t-il un permis de construire valide (Licencia de Obras) et une licence de première occupation (Licencia de Primera Ocupación) ? Pour l'existant, les éventuels travaux (piscine, extension) sont-ils légalement déclarés ?
• Cadastre et Registre de la propriété : Les superficies figurant sur le Certificado Cadastral (Cadastre) correspondent-elles à celles inscrites au Registre de la propriété (Registro de la Propiedad) et à la réalité ?
• Taxes et factures : Les taxes foncières (IBI), la taxe d'enlèvement des ordures (Basura), les charges de copropriété (Comunidad) et les factures d'eau et d'électricité sont-elles à jour ?

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