Nein, genau wie in jedem anderen Land kann man nicht allen spanischen Anwälten automatisch zu 100 % vertrauen. Der Kauf einer Immobilie in Spanien ohne Immobilienmakler und ausschließlich mit einem Anwalt (Abogado) ist durchaus möglich. Ein Anwalt in Spanien prüft den rechtlichen, städtebaulichen und steuerlichen Zustand der Immobilie. In der spanischen Immobilienpraxis kommt es bei ausländischen Käufern jedoch regelmäßig zu Problemen aufgrund von Passivität, unzureichender Fachkompetenz oder Interessenkonflikten des gewählten Anwalts.

Die 4 größten Risiken bei Anwälten in Spanien

• Interessenkonflikt (Die „Freunde des Maklers/Verkäufers“): Wenn ein Anwalt vom Verkäufer, Bauträger oder Makler empfohlen wird, kann eine Doppelagenda vorliegen. Entdeckt der Anwalt ein rechtliches Problem und sagt den Kauf ab, entgeht dem Verkäufer/Makler das Geschäft. Einige Anwälte sind daher bei ihrer Due Diligence zu „nachsichtig“, um die Beziehung zum Verkäufer oder Makler nicht zu gefährden.
• Kein echter Anwalt (Der Gestor): In Spanien gibt es viele Verwaltungsbüros (gestorías) oder „Immobilienberater“. Sie nennen sich auf ihrer Website manchmal property lawyer oder legal consultant, sind aber keine zugelassenen Anwälte (Abogado). Ein Gestor kümmert sich hauptsächlich um den Papierkram, hat keine tiefgreifende juristische Ausbildung und verfügt oft über keine obligatorische Berufshaftpflichtversicherung für schwere Fehler.
• Passivität („Abhak-Anwälte“): Manche Anwälte tun nicht mehr als das absolute Minimum: Sie fordern einen Nota Simple (Auszug aus dem Eigentumsregister) an und begleiten Sie zum Notar. Sie vergessen jedoch, tiefere Nachforschungen anzustellen, wie zum Beispiel:
  • Bei der Gemeinde (Ayuntamiento) zu prüfen, ob der Pool, die Terrasse oder ein Anbau illegal errichtet wurden.
  • Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft (Comunidad) anzufordern, um geplante hohe Sonderumlagen (derramas) zu prüfen.
  • Zu überprüfen, ob die Immobilie über eine gültige Wohngenehmigung (Licencia de Primera Ocupación) verfügt.
• Unklare Honorare: Einige Kanzleien locken Kunden mit niedrigen Preisen, berechnen später jedoch Zusatzkosten für die Beantragung der NIE-Nummer, die Eintragung ins Grundbuch, die Ummeldung von Versorgungsbetrieben oder Übersetzungsarbeiten.

Wie stellen Sie sicher, dass Sie einen zu 100 % zuverlässigen Anwalt wählen?

Damit Ihr Kauf ohne Makler sicher abläuft, sollten Sie Ihren Anwalt den folgenden 4 Bedingungen unterziehen:

1. Überprüfen Sie die Registrierungsnummer (Número de Colegiado) Ein offizieller Anwalt in Spanien muss zwingend bei der spanischen Rechtsanwaltskammer registriert sein. Fragen Sie den Anwalt nach seiner Número de Colegiado und der Stadt der Kammer (z. B. Colegio de Abogados de Málaga oder Alicante). Überprüfen Sie diese Nummer kostenlos über das offizielle nationale Register der spanischen Anwaltschaft: Censo RedAbogacía (CGAE). Ist die Person dort nicht gelistet, handelt es sich nicht um einen zugelassenen Anwalt.
2. Wählen Sie den Anwalt selbst aus Suchen Sie selbst nach einer unabhängigen Kanzlei (zum Beispiel eine spanische Anwaltskanzlei mit deutsch- oder englischsprachigen Juristen) und nutzen Sie niemals einen Anwalt, der von der Verkäuferseite vorgeschlagen wird.
3. Fordern Sie eine schriftliche Hoja de Encargo (Dienstleistungsvereinbarung) Ein professioneller Anwalt legt vorab schriftlich fest:
   • Welche spezifischen Arbeiten enthalten sind (Due Diligence, städtebauliche Prüfung bei der Gemeinde, Prüfung der Eigentümergemeinschaft, steuerliche Abwicklung, Ummeldung von Wasser und Strom).
   • Den genauen Gesamtpreis (meist ca. 1 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. oder ein Festpreis) inklusive einer Übersicht über zusätzliche Verwaltungsausgaben (suplidos).
4. Verlangen Sie einen schriftlichen Due-Diligence-Bericht (Informe Jurídico) Vereinbaren Sie im Voraus, dass der Anwalt Ihnen einen schriftlichen Abschlussbericht über den rechtlichen und städtebaulichen Zustand der Immobilie vorlegt, bevor Sie eine Anzahlung oder die 10 % Anzahlung (Contrato de Arras) überweisen. Ein guter Anwalt hält seine Erkenntnisse und Empfehlungen schwarz auf weiß fest.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie nur mit einem Anwalt ist eine sichere Methode, sofern Sie über ausreichende Marktkenntnisse verfügen und selbst einen zugelassenen, unabhängigen Anwalt (Colegiado) wählen, der eine vollständige schriftliche Due-Diligence-Prüfung durchführt, bevor Sie Verträge unterzeichnen oder Geld überweisen.