Depuis les réformes législatives majeures d'avril 2025, la location de vacances dans toute l'Espagne est passée d'un « droit libre » à une « faveur conditionnelle ».

Même pour les constructions neuves, où les installations techniques répondent généralement aux exigences, il existe trois barrières majeures.

1. Málaga Ville : La restriction la plus stricte

Si l'on s'intéresse spécifiquement à la ville de Málaga, la situation est actuellement des plus complexes :

Le moratoire (2025-2028) : Le maire a décrété un gel temporaire. Dans de nombreux quartiers de la ville, aucune nouvelle licence n'est accordée pour une période de trois ans (jusqu'en 2027/2028 au moins).

Entrée indépendante obligatoire : Pour l'octroi de nouvelles licences, Málaga exige presque partout que l'appartement dispose d'une entrée entièrement indépendante depuis la rue, séparée du hall commun et de l'ascenseur. Pour la plupart des appartements neufs, cela est techniquement impossible, ce qui exclut pratiquement la location touristique dans la ville.

2. Andalousie (Estepona, Mijas, Marbella, Casares)

Le pouvoir de la copropriété (La règle des 3/5e) : Depuis 2025, une communauté de copropriétaires peut décider d'interdire les locations de vacances dans le complexe à une majorité des 3/5e. Dans le cas d'une construction neuve, c'est un pari, car la communauté n'est formée qu'après la livraison.

Marbella : Applique une politique très stricte dans les zones saturées.

Estepona & Casares : Un peu plus souples, mais la municipalité doit toujours délivrer un Certificado de Compatibilidad Urbanística (Certificat de compatibilité urbanistique) avant que vous puissiez obtenir la licence.

3. Costa Blanca Nord (d'Alicante à Dénia)

Renouvellement quinquennal : Dans la région de Valence, les licences accordées depuis août 2024 ne sont valables que pour une durée de 5 ans. Vous devez donc prouver tous les 5 ans que vous respectez les règles (qui seront peut-être plus strictes à ce moment-là).

Dénia & Alicante : Ont leurs propres restrictions locales (telles que des interdictions dans certains quartiers ou des exigences d'alignement au rez-de-chaussée).

4. Costa Blanca Sud (d'Alicante à Torre de la Horadada)

Un peu plus souple : Les régions comme Orihuela Costa dépendent économiquement du tourisme et délivrent actuellement des licences plus facilement, bien que l'expiration de 5 ans s'y applique également.

5. Costa Cálida (de San Pedro del Pinatar à Mazarrón)

La plus libérale : La région de Murcie n'impose pas (encore) de date d'expiration pour les licences. Les municipalités locales y sont souvent plus rapides pour délivrer les documents nécessaires. Le risque du vote de la copropriété (majorité des 3/5e) y demeure toutefois.

La « Checklist 2026 » pour le neuf :

LPO (Licencia de Primera Ocupación) : Exigez de votre avocat que ce document soit présent ; sans LPO, aucune licence ne sera accordée.

Vérifiez les statuts : Faites vérifier si le promoteur immobilier a déjà explicitement autorisé la location de vacances dans les statuts fondateurs. Cela bloque toute tentative future des voisins d'interdire la location.

Nouvelle obligation de déclaration : Depuis 2026, vous devez soumettre chaque année en février un rapport d'activité (VUDA/NRA) au registre, sous peine de voir votre licence révoquée.

Conclusion : Vous recherchez la probabilité la plus élevée d'obtenir une licence ? Tournez-vous vers la Costa Cálida ou vers des complexes spécifiques à Estepona/Casares.