Ouvrir une casa rural ou un B&B en Espagne nécessite des licences, une inscription fiscale et une approbation régionale, avec des règles qui varient selon la communauté autonome (comunidad autónoma). Vérifier tous ces points à l'avance permet d'éviter les amendes et les retards.

De plus en plus de Belges, de Néerlandais, de Français, d'Allemands et de Scandinaves achètent une maison de campagne en Espagne dans l'idée d'y accueillir des clients. L'offre de locations touristiques est en forte croissance : l'année dernière, il y a eu plus de nuitées en hébergement touristique que dans les hôtels, campings et gîtes ruraux réunis. Cependant, ceux qui souhaitent se lancer découvrent rapidement que l'Espagne ne dispose pas d'une réglementation nationale pour les casas rurales. Chaque communauté autonome (comunidad autónoma) détermine elle-même ses propres normes en matière de construction, de sécurité et d'enregistrement. Ce qui suffit dans les Asturies peut s'avérer insuffisant en Andalousie.

La réalité derrière le rêve : télévision versus pratique

Avant de franchir le pas, un regard lucide sur la réalité est essentiel. Les émissions de télévision qui suivent des familles lançant un B&B sont d'abord conçues pour faire de l'audience. Elles dressent souvent un portrait romancé de la vie espagnole. La réalité est que la gestion d'un B&B ou d'une casa rural en Espagne ne permet généralement pas de s'enrichir. Beaucoup surestiment les revenus et sous-estiment le travail physique, les coûts de fonctionnement et la charge administrative.

En raison de cette surestimation, de nombreux biens sont achetés par des entrepreneurs enthousiastes qui finissent par faire face à une grande désillusion. Une bonne préparation, des prévisions financières réalistes et un accompagnement professionnel lors de l'achat via un partenaire de confiance tel qu'ImmoMoment sont indispensables pour éviter que votre rêve espagnol ne se transforme en déception.

La liste ci-dessous, reprenant tous les points d'attention, offre un aperçu complet, de l'achat initial du terrain à la dernière déclaration d'impôts.

Quelles sont les exigences liées à l'emplacement et à l'immobilier ?

1. La propriété doit être située en zone rurale, généralement classée comme suelo no urbanizable (terrain non constructible, destiné à un usage agricole ou rural).
2. Vérifiez le style architectural : de nombreuses régions exigent que le bâtiment respecte l'architecture traditionnelle locale.
3. Demandez une nota simple (extrait de registre de la propriété) pour vérifier la propriété et d'éventuelles charges ou dettes.
4. Vérifiez si les extensions et les rénovations sont officiellement enregistrées ; les ajouts non enregistrés entraîneront des frais de régularisation par la suite.
5. Faites inspecter techniquement l'état des réseaux d'électricité, d'eau et d'assainissement.
6. Surface minimale des chambres : généralement 6 m² pour une chambre simple et 12 m² pour une double, bien que cela varie selon les régions.
7. Assurez l'approvisionnement en eau potable et un système d'eaux usées approuvé, en particulier pour les fosses septiques.
8. Vérifiez si les espaces de stationnement et l'accessibilité respectent les normes locales.
9. Demandez si le bien se trouve dans une zone naturelle protégée, car cela implique des restrictions supplémentaires.
10. Prévoyez de faire appel à un architecte et à un aparejador (architecte technique ou ingénieur du bâtiment) si des travaux de rénovation sont nécessaires.

Quelles sont les licences obligatoires ?

1. Demandez une licence d'activité (licencia de actividad) auprès de la mairie (Ayuntamiento).
2. Dans certaines régions, une déclaration responsable (declaración responsable) suffit, ce qui constitue une procédure administrative plus légère.
3. Si vous effectuez des travaux, demandez un permis de construire distinct (licencia de obra).
4. Faites délivrer un certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad) confirmant que le logement est adapté à l'habitation.
5. Obtenez un certificat de performance énergétique, obligatoire pour l'enregistrement.
6. Enregistrez l'établissement auprès du registre du tourisme régional (Registro de Turismo) de votre communauté autonome.
7. Vérifiez si votre région exige une licence VUT spécifique (Vivienda de Uso Turístico, logement à usage touristique) en plus de la licence de casa rural.
8. Tenez compte des délais d'attente : selon la municipalité, l'obtention d'une licence d'ouverture peut prendre jusqu'à un an.
9. Renseignez-vous sur la catégorie (étoiles, clés ou système régional spécifique) qui s'applique à votre type d'hébergement.
10. Veillez à transférer correctement la licence au nouvel acquéreur en cas de vente ou de reprise.

Qu'en est-il des obligations fiscales et juridiques ?

1. En tant qu'étranger, vous devez d'abord demander un NIE (numéro d'identification d'étranger), car sans ce numéro, vous ne pouvez pas enregistrer de propriété ni payer d'impôts.
2. Enregistrez-vous auprès du fisc espagnol (Hacienda) via le formulaire 036 ou 037.
3. Choisissez le code IAE (impôt sur les activités économiques) correspondant à la prestation d'hébergement.
4. Inscrivez-vous comme travailleur indépendant (autónomo) auprès de la sécurité sociale (Seguridad Social) via le registre RETA.
5. Prévoyez une cotisation sociale mensuelle minimale, même en l'absence de revenus durant les premiers mois.
6. Déterminez si vous proposez des services tels que le nettoyage ou le petit-déjeuner : fiscalement, cela transforme votre activité en service hôtelier soumis à une TVA (IVA) de 10 %.
7. Sans ces services, la location est généralement exonérée de TVA, mais vous payez alors l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP).
8. Déclarez chaque trimestre le formulaire 303 (Modelo 303) pour la TVA.
9. Tenez compte de la nouvelle directive européenne sur la TVA qui, dès 2028, imposera la TVA sur les locations touristiques de courte durée, même sans services supplémentaires.
10. Provisionnez votre impôt sur le revenu (IRPF) selon le barème progressif allant de 19 à 47 %.
11. Conservez toutes les factures : l'accueil de clients via Airbnb ou Booking compte pleinement, même sans facture.
12. Renseignez-vous sur l'existence d'une taxe de séjour dans votre région, comme c'est déjà le cas en Catalogne et aux îles Baléares.
13. Souscrivez une assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés aux clients.
14. Faites appel à un comptable ou à un gestor pour gérer les déclarations trimestrielles et les comptes annuels.

À quoi faut-il veiller concernant la sécurité et la gestion des clients ?

1. Installez des détecteurs de fumée, des extincteurs et des issues de secours clairement signalées.
2. Faites inspecter et certifier périodiquement les installations de gaz et d'électricité.
3. Tenez un registre des clients et déclarez les séjours à la Guardia Civil ou à la Policía Nacional via la plateforme SES.Hospedajes.
4. Remettez aux clients à leur arrivée une fiche d'information reprenant le règlement intérieur et les tarifs.
5. Rédigez un règlement d'ordre intérieur pour les règles de vie courante.
6. Prévoyez des installations accessibles si vous souhaitez accueillir des personnes à mobilité réduite.

Comment aborder le financement et l'exploitation ?

1. Calculez à l'avance l'investissement total : terrain, rénovation, licences et mobilier.
2. Renseignez-vous auprès de la consejería (ministère régional) de l'Agriculture ou du Tourisme sur les subventions européennes LEADER, qui peuvent couvrir jusqu'à 50 % de l'investissement dans les zones touchées par le dépeuplement.
3. Comparez les conditions de prêt immobilier, car les banques exigent souvent un apport personnel plus élevé pour les non-résidents.
4. Réservez un budget pour les coûts imprévus durant la procédure d'obtention des licences.
5. Envisagez de créer une Société à Responsabilité Limitée espagnole (Sociedad Limitada) si vous gérez plusieurs hébergements ou si vous vous associez.
6. Déterminez votre politique tarifaire en fonction de la saison, de la région et de la concurrence locale.
7. Si nécessaire, embauchez du personnel pour le ménage et l'entretien, et gérez leur affiliation à la sécurité sociale.
8. Misez sur le marketing local : de nombreuses casas rurales sont isolées et nécessitent une stratégie de communication propre.
9. Envisagez des sources de revenus complémentaires via des excursions, la vente de produits locaux ou des accords avec les restaurants voisins.
10. Suivez de près l'évolution des réglementations régionales. Le cadre légal évolue constamment, comme l'a prouvé l'annulation par la Cour suprême (Tribunal Supremo) du registre national des locations de vacances, laissant l'entière compétence aux régions.

Conclusion

Suivre ces étapes une à une permet d'éviter la plupart des pièges. Il reste néanmoins judicieux de faire appel à une expertise locale : les différences entre, par exemple, l'Andalousie, la Castille-et-León et la Galice sont plus importantes que ne l'imaginent la plupart des créateurs de projet.

Pour ceux qui recherchent d'abord le bien idéal, il est bon de savoir à l'avance ce qu'implique l'achat d'un bien immobilier en tant qu'étranger. Si vous préférez débuter en tant qu'indépendant sans embaucher immédiatement, prenez le temps d'étudier les différences entre le statut d'autónomo espagnol et le système de votre pays d'origine. C'est l'obligation d'enregistrement au niveau régional, et non national, qui déterminera en fin de compte si vous pouvez louer légalement.