Louer une propriété sur la Costa del Sol, costa calida ou costa blanca peut générer un excellent rendement, mais de nombreux propriétaires paient inutilement trop d'impôts parce qu'ils ignorent quelles dépenses sont déductibles selon la législation espagnole.

Chez ImmoMoment, nous accompagnons depuis 2005 les propriétaires dans la location, la gestion (property management) et la vente de biens immobiliers sur la Costa del Sol. Grâce à plus de vingt ans d'expérience pratique, nous connaissons non seulement le marché immobilier de Marbella, Estepona et Mijas, mais aussi les spécificités fiscales que les bailleurs doivent prendre en compte.

En effet, une déclaration fiscale correcte commence par un bon aperçu de tous les frais qui peuvent être légalement déduits. Cela peut faire une différence considérable chaque année sur le montant de l'impôt que vous payez finalement.

Selon la législation fiscale espagnole, les résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen sont autorisés à déduire tous les frais directement liés à la location de leur logement. Le fisc espagnol établit ici une distinction importante entre :

• Les frais entièrement déductibles, car ils découlent exclusivement de la location ;
• Les frais déductibles au prorata, car ils concernent l'ensemble de l'année.

Par exemple, si vous ne louez votre logement que pendant six mois, la plupart des frais annuels ne seront déductibles qu'à hauteur de 50 %. En revanche, les frais engagés exclusivement pour louer le bien restent entièrement déductibles.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu clair de toutes les principales dépenses déductibles.

FRAIS ENTIÈREMENT DÉDUCTIBLES

Ces coûts ne surviennent que parce que vous louez le logement. Ils sont directement liés aux revenus locatifs et peuvent donc être déduits en totalité.

Plateformes de location

Toutes les commissions versées aux plateformes de location sont entièrement déductibles.

Exemples :

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo
• Expedia

Gestionnaire immobilier ou agence de location

Faites-vous appel à un gestionnaire immobilier ? Tous les frais de gestion sont entièrement déductibles. Cela comprend notamment :

• La gestion des réservations
• La communication avec les locataires
• La gestion des clés
• L'accueil (check-in)
• Le départ (check-out)
• Le service aux clients
• Les interventions d'urgence

Nettoyage

Tous les frais de nettoyage entre deux locations.

Exemples :

• Nettoyage final
• Société de nettoyage professionnel
• Personnel de ménage

Blanchisserie

Tous les frais pour :

• Les draps
• Les serviettes
• Les tapis de bain
• Le linge de cuisine

Entretien et petites réparations

Réparations nécessaires pour maintenir le logement en état d'être loué.

Exemples :

• Remplacement d'un robinet
• Réparation de la climatisation
• Remplacement d'un chauffe-eau
• Frais d'électricien
• Frais de plombier
• Réparation de fuites
• Réparation de volets roulants
• Remplacement de serrures
• Petits travaux de peinture

  Attention : les rénovations majeures ou les extensions qui augmentent la valeur du bien ne sont généralement pas déductibles immédiatement.

Consommables

Tous les produits achetés exclusivement à l'usage des locataires.

Exemples :

• Papier toilette
• Sacs poubelles
• Produits de nettoyage
• Tablettes pour lave-vaisselle
• Essuie-tout
• Éponges

Panier d'accueil

Les frais d'un panier ou kit d'accueil sont également entièrement déductibles.

Exemples :

• Eau
• Café
• Thé
• Vin
• Shampooing
• Gel douche
• Savon

Marketing

Tous les frais de promotion pour la location.

Exemples :

• Photos professionnelles
• Site web personnel
• Publicités
• Google Ads
• Réseaux sociaux
• Vidéos promotionnelles

Administration et conseil

Entièrement déductibles :

• Gestor (mandataire fiscal)
• Comptable
• Fiscaliste
• Avocat
• Frais de recouvrement de créances

FRAIS DÉDUCTIBLES AU PRORATA

Ces dépenses courent sur toute l'année. Si le logement n'est loué que six mois, seulement 50 % de ces frais peuvent généralement être déduits.

Intérêts hypothécaires

Seuls les intérêts payés sur le prêt hypothécaire sont déductibles. Le remboursement du capital n'est jamais déductible.

IBI (Taxe foncière municipale)

L'IBI annuelle est déductible au prorata.

Taxe sur les ordures ménagères (Basura)

La taxe municipale d'enlèvement des ordures est également calculée au prorata.

Comunidad (Charges de copropriété)

Tous les frais de copropriété.

Exemples :

• Ascenseur
• Piscine
• Jardin
• Concierge
• Nettoyage des parties communes
• Sécurité

Assurances

Notamment :

• Assurance incendie
• Assurance habitation (bâtiment)
• Assurance responsabilité civile
• Assurance loyers impayés / locative

Services publics (Abonnements et consommations)

Lorsqu'ils sont payés par le propriétaire :

• Électricité
• Eau
• Gaz
• Internet

Alarme

Tous les abonnements pour :

• Système d'alarme
• Société de surveillance
• Vidéosurveillance / caméras

Frais bancaires

Frais bancaires directement liés à l'activité de location.

Amortissement du bien immobilier

C'est l'une des déductions fiscales les plus importantes. Le fisc espagnol permet d'amortir chaque année une partie de la valeur de la construction.

Important : seule la construction est amortie, jamais le terrain.

Amortissement du mobilier

Les meubles et appareils électroménagers durables sont également amortis.

Exemples :

• Lits
• Canapé
• Table
• Chaises
• Télévision
• Réfrigérateur
• Four
• Lave-vaisselle
• Lave-linge

FRAIS NON DÉDUCTIBLES

Les dépenses suivantes ne peuvent généralement pas être déduites immédiatement :

• Le prix d'achat du logement
• Le remboursement du capital du prêt hypothécaire
• Les frais de notaire lors de l'achat
• Droits de mutation (ITP)
• TVA (IVA) lors de l'achat d'un bien neuf
• Extensions structurelles ou grands travaux de rénovation augmentant la valeur du bien

EXEMPLE PRATIQUE 1

Appartement de 3 chambres à Marbella

• Prix d'achat : 1 000 000 €
• Période de location : 6 mois
• Revenus locatifs annuels : 60 000 €

Frais entièrement déductibles

Frais déductibles au prorata

Résultat

• Revenus locatifs : 60 000 €
• Total des frais déductibles : 45 490 €
• Revenus locatifs imposables : 14 510 €

EXEMPLE PRATIQUE 2

Villa de 5 chambres à Estepona

• Prix d'achat : 2 000 000 €
• Période de location : 6 mois
• Revenus locatifs annuels : 150 000 €

Frais entièrement déductibles

Frais déductibles au prorata

Résultat

• Revenus locatifs : 150 000 €
• Total des frais déductibles : 103 450 €
• Revenus locatifs imposables : 46 550 €

CONCLUSION

Toute personne qui loue son logement sur la Costa del Sol peut réduire considérablement ses revenus locatifs imposables en déduisant correctement tous les frais légalement autorisés.

L'amortissement du bâtiment, les intérêts hypothécaires et les dépenses directement liées à la location peuvent vous faire économiser des milliers d'euros d'impôts par an.

Une déclaration fiscale correcte commence donc par un suivi rigoureux de toutes les dépenses et la conservation minutieuse de toutes les factures. Ainsi, vous ne paierez jamais plus d'impôts que ce qui est légalement dû.