Investir en Espagne : Les différences cruciales concernant les licences de location entre la Costa Blanca et la Costa del Sol (Mise à jour 2026)

Quiconque achète un bien immobilier en Espagne en 2026 en vue d'une location saisonnière s'aventure dans un champ de mines juridique. Depuis que le gouvernement espagnol et les régions autonomes ont serré la vis pour lutter contre la crise du logement, les règles relatives aux licences touristiques ont radicalement changé.

Vous trouverez ci-dessous une comparaison approfondie entre la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) et la Costa del Sol (Andalucía), basée sur la législation en vigueur, les publications d'El País et les conseils de notaires et d'avocats espagnols.

SYNOPSIS : LES DIFFÉRENCES CRUCIALES EN UN COUP D'ŒIL

1. COSTA BLANCA (VALENCE) : LA RÈGLEMENTATION DES "5 ANS ET 10 JOURS"

Avec le Decreto-Ley 9/2024, la Communauté Valencienne a mis en place l'une des lois les plus strictes d'Espagne. Les cabinets d'avocats de la Costa Blanca soulignent trois obstacles majeurs à surmonter :

A. La limite des 10 jours (Contournement de la LAU)

À Valence, une location n'est qualifiée de « touristique » que si le client séjourne 10 jours consécutifs ou moins. Dès qu'un client loue pour 11 jours ou plus, la location relève juridiquement de la « location saisonnière » (alquiler de temporada), régie par la loi nationale sur les baux urbains (LAU). Cela signifie que pour les locations de plus de 10 jours, vous n'avez pas besoin de licence touristique (et vous n'avez même pas le droit de l'utiliser), mais vous devez rédiger un autre type de contrat.

B. La licence expire après 5 ans

C'est une différence gigantesque par rapport à la Costa del Sol. Sur la Costa Blanca, les licences de location ne sont plus accordées à vie. Toute licence demandée à partir d'août 2024 expire automatiquement après 5 ans. Au bout de ces 5 ans, vous devez soumettre une nouvelle déclaration sur l'honneur (declaración responsable) et prouver que vous respectez toujours l'ensemble des règles et réglementations municipales en vigueur (qui pourraient être durcies d'ici là).

C. L'incontournable rapport de compatibilité (ICU)

Avant même de pouvoir demander une licence à Valence, vous devez solliciter un Informe de Compatibilidad Urbanística (ICU) auprès de la mairie. Des villes comme Alicante et Valence ne l'accordent pratiquement plus pour les appartements, sauf s'ils se trouvent au rez-de-chaussée ou disposent d'un accès indépendant et physiquement séparé depuis la rue. Dans les communes touristiques de la Costa Blanca (comme Finestrat, Calpe ou Altea), ce rapport est plus facile à obtenir, mais il reste une première étape obligatoire qui peut prendre de 1 à 6 mois.

2. COSTA DEL SOL (ANDALOUSIE) : « VETOS MUNICIPAUX ET EXIGENCES D'HABITABILITÉ »

La région d'Andalousie, via le Decreto 31/2024 et les lois successives de 2025, a mis l'accent sur le pouvoir des municipalités et de la copropriété (Comunidad de Propietarios), associé à des critères de qualité très stricts pour le logement lui-même.

A. Le pouvoir à la copropriété (La majorité des 3/5èmes)

Depuis les réformes législatives, les nouveaux loueurs en Andalousie doivent prouver que la copropriété valide l'activité de location touristique. Depuis avril 2025, la règle impose de recueillir une majorité des 3/5èmes (60 %) de l'ensemble des propriétaires (représentant également 60 % des quotes-parts de la copropriété), à moins que les statuts n'autorisent déjà explicitement la location. Les licences existantes antérieures à cette date ne sont généralement pas impactées, sauf si les statuts d'origine contenaient déjà une interdiction explicite.

B. Exigences physiques de confort et de superficie

L'Andalousie contrôle rigoureusement les conditions d'habitabilité :

• Une surface totale minimale de 25 m² pour le logement et un minimum de 14 m² par client.
• Une capacité maximale de 15 personnes par logement (max. 4 personnes par chambre).
• Des systèmes fixes de climatisation ET de chauffage dans toutes les chambres et le salon. Les unités mobiles ou ventilateurs ne sont plus acceptés par les inspecteurs.
• Au moins 1 salle de bain pour 4 clients (au-delà de 5 clients, 2 salles de bain sont obligatoires).

C. Définition jusqu'à 31 jours

Contrairement à la limite des 10 jours en vigueur à Valence, en Andalousie, toute location consécutive allant jusqu'à 31 jours à la même personne est considérée comme une location touristique. Tout séjour supérieur relève de la LAU.

3. MORATOIRES LOCAUX ET RESTRICTIONS (SITUATION EN 2026)

Que ce soit sur la Costa Blanca ou sur la Costa del Sol, la licence régionale ne vaut rien si la commune s'y oppose. Les notaires espagnols insistent sur le fait qu'il faut toujours vérifier une nota simple et les plans d'urbanisme municipaux avant tout achat.

• Málaga ville (Costa del Sol) : Application d'un gel quasi total (moratoire) sur les nouvelles licences touristiques dans le centre-ville et plusieurs quartiers environnants.
• Marbella (Costa del Sol) : Pas de gel généralisé, mais des contrôles très stricts sur la compatibilité et les règlements intérieurs au sein des résidences fermées (gated communities).
• Alicante / Valence (Costa Blanca) : Zonage ultra-strict. En pratique, il est devenu presque impossible d'obtenir une licence dans le centre d'Alicante ou de Valence pour un appartement standard situé en étage.
• Finestrat / Benidorm (Costa Blanca) : La politique y est encore relativement souple, à condition que les statuts de la copropriété de la résidence n'interdisent pas la location.

CONCLUSION & CONSEIL D'ACHAT POUR L'INVESTISSEUR

La différence de gestion des licences de location entre les deux régions doit grandement orienter votre stratégie d'investissement :

• Vous choisissez la Costa Blanca ? Prenez en compte la durée de validité de 5 ans de votre licence. Cela signifie que vous devez baser votre business model sur un moyen terme ou anticiper le fait de devoir vous conformer à de nouvelles règles au bout de 5 ans. Privilégiez l'achat de biens neufs dans des zones où la municipalité encourage spécifiquement le tourisme (comme Finestrat) et assurez-vous que les statuts de la copropriété autorisent explicitement la location.
• Vous choisissez la Costa del Sol ? Concentrez-vous sur les exigences physiques (climatisation/chauffage par pièce, superficie) et sur la copropriété. Achetez de préférence dans des complexes où la location est déjà largement pratiquée et où les statuts l'autorisent explicitement, afin de ne pas dépendre d'un vote à la majorité des 3/5èmes de vos voisins.

Avertissement : Cet aperçu est basé sur la législation en vigueur au milieu de l'année 2026. Lors de l'achat d'un bien immobilier, consultez toujours un avocat spécialisé (abogado) ou votre agent immobilier chez ImmoMoment pour vérifier le statut spécifique du bien et les arrêtés municipaux locaux.