Vous rêvez d'une résidence secondaire sur la Costa Blanca, d'un investissement à Málaga ou d'une résidence permanente en Espagne, mais vous souhaitez financer (partiellement) cet achat ? Bonne nouvelle : oui, même en tant que non-résident (étranger), vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire espagnol.

Les banques espagnoles sont très ouvertes aux acheteurs étrangers, mais les conditions et les règles diffèrent de ce à quoi vous êtes habitué en Belgique ou en France. Dans cet article, nous vous expliquons étape par étape le fonctionnement d'un prêt hypothécaire espagnol, combien vous pouvez emprunter et de quoi vous avez exactement besoin.

1. Combien pouvez-vous emprunter en tant que non-résident ?

La principale différence par rapport à un prêt dans votre pays d'origine réside dans le financement maximal :

• Non-résidents (vous ne payez pas vos impôts en Espagne) : Les banques financent en général jusqu'à 60 % à 70 % de la valeur d'expertise (ou du prix d'achat ; la banque retient le montant le plus bas des deux).
• Résidents (vous vivez et payez vos impôts en Espagne) : Vous résidez officiellement en Espagne ? Vous pouvez alors souvent financer jusqu'à 80 %.

Attention : Vous avez donc toujours besoin d'un apport personnel. Comptez au moins 30 % à 40 % du prix d'achat en fonds propres. Cela comprend la part non financée du bien ainsi que les frais d'acquisition annexes (tels que la taxe de transfert/TVA, le notaire, le gestor et les frais d'enregistrement, soit en moyenne 12 % à 14 %).

2. Comment la banque espagnole évalue-t-elle votre demande ?

Les banques espagnoles sont strictes quant à la capacité financière. Elles ne regardent pas seulement vos revenus, mais surtout votre niveau d'endettement global.

• La règle des 30 % - 35 % : L'ensemble de vos charges mensuelles d'endettement (y compris vos prêts existants dans votre pays d'origine et le nouveau prêt espagnol) ne doit pas dépasser 30 % à 35 % de vos revenus mensuels nets.
• Pas de prise en compte des revenus locatifs : Vous prévoyez de louer le bien en Espagne ? En règle générale, les banques espagnoles ne prennent pas en compte ces futurs revenus locatifs pour déterminer votre capacité d'emprunt maximale.

3. Quels sont les types de prêts et les durées possibles ?

En Espagne, les trois formes de prêt les plus courantes sont :

• Taux fixe (Hipoteca Fija) : Vos mensualités restent exactement les mêmes pendant toute la durée du prêt. Cela offre une sécurité maximale.
• Taux variable (Hipoteca Variable) : Le taux d'intérêt est lié à l'Euribor européen augmenté d'une marge fixe de la banque. Vos mensualités peuvent augmenter ou diminuer.
• Taux mixte (Hipoteca Mixta) : Très populaire en Espagne. Vous commencez par exemple avec un taux fixe pendant 5 ou 10 ans, après quoi le prêt passe à un taux variable.

Durée :

La durée maximale pour les non-résidents est généralement de 20 à 25 ans. Une règle importante en Espagne stipule que le demandeur le plus âgé ne doit généralement pas dépasser 70 à 75 ans à l'échéance du prêt.

4. De quoi avez-vous besoin pour la demande ? (Documents)

Pour déposer une demande de prêt, la banque exige un dossier complet. Veillez à préparer les documents suivants :

• Numéro NIE (le numéro d'identification espagnol pour les étrangers)
• Copie du passeport ou de la carte d'identité
• Justificatifs de revenus :
  • Salariés : Les 3 à 6 derniers bulletins de paie et la dernière déclaration d'impôts / fiche fiscale.
  • Indépendants / Chefs d'entreprise : Les bilans des 2 dernières années, les dernières déclarations fiscales et une attestation de l'expert-comptable.
• Relevé de crédit / Attestation de la Banque Nationale / FICP : Un document officiel prouvant vos crédits ou dettes en cours dans votre pays d'origine.
• Relevés bancaires : Des 3 à 6 derniers mois de votre compte principal.

5. Le plan étape par étape : De la demande à la remise des clés

1. Évaluation de faisabilité : Calculez votre budget avant d'entamer les visites de biens.
2. Recherche de bien & Réservation : Dès que vous trouvez un bien, vous signez le contrat de réservation (y inclure de préférence une clause suspensive d'obtention de financement).
3. Expertise (Tasación) : La banque envoie un expert indépendant et certifié pour évaluer le bien.
4. Approbation & FEIN : En cas de feu vert, vous recevez la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Il s'agit de l'offre de prêt officielle et binding de la banque.
5. Notaire (Firma de escritura) : L'acte d'hypothèque est signé en même temps que l'acte de propriété devant le notaire espagnol.

Conclusion : Un prêt hypothécaire espagnol est tout à fait accessible

Acheter une maison en Espagne avec un prêt hypothécaire est tout à fait réalisable pour les non-résidents, à condition de disposer de fonds propres suffisants (environ 30 à 40 %) et de revenus stables. Le processus se déroulant dans une langue étrangère et sous un système juridique différent, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un courtier en prêts indépendant ou un agent immobilier spécialisé.