Het verhuren van vastgoed IN SPANJE kan een uitstekend rendement opleveren, maar veel eigenaren betalen onnodig te veel belasting omdat ze niet weten welke kosten aftrekbaar zijn onder de Spaanse wetgeving.

Bij ImmoMoment begeleiden we sinds 2005 buitenlandse eigenaren bij de verhuur, het beheer (property management) en de verkoop van onroerend goed aan de Costa del Sol. Dankzij meer dan twintig jaar praktijkervaring kennen we niet alleen de vastgoedmarkt in Marbella, Estepona en Mijas door en door, maar zijn we ook perfect op de hoogte van de fiscale spelregels voor verhuurders.

Een correcte belastingaangifte begint immers met een duidelijk overzicht van alle wettelijk aftrekbare kosten. Dit kan een aanzienlijk verschil maken in de belasting die u uiteindelijk elk jaar betaalt.

Volgens de Spaanse belastingwetgeving mogen inwoners van de Europese Unie (EU) en de Europese Economische Ruimte (EER) alle kosten aftrekken die rechtstreeks verband houden met de verhuur van hun woning. De Spaanse belastingdienst maakt hierbij een belangrijk onderscheid tussen:

1. Kosten die volledig aftrekbaar zijn, omdat ze uitsluitend voortvloeien uit de verhuur van de woning.
2. Kosten die naar rato (pro rata) aftrekbaar zijn, omdat ze betrekking hebben op het gehele jaar.

Voorbeeld: Verhuurt u uw woning slechts zes maanden per jaar? In dat geval zijn de meeste vaste jaarlijkse kosten slechts voor 50% aftrekbaar. Kosten die uitsluitend zijn gemaakt om de woning te verhuren, blijven daarentegen volledig aftrekbaar.

Hieronder vindt u een helder overzicht van de belangrijkste aftrekbare kosten.

VOLLEDIG AFTREKBARE KOSTEN

Deze kosten ontstaan uitsluitend omdat u de woning verhuurt. Ze zijn rechtstreeks gekoppeld aan de huurinkomsten en kunnen daarom volledig (voor 100%) worden afgetrokken.

Verhuurplatformen

Alle commissies die u betaalt aan boekingssites en verhuurplatformen zijn volledig aftrekbaar.

• Voorbeelden: Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia.

Vastgoedbeheerder of verhuurkantoor

Maakt u gebruik van een professionele beheerder? Dan zijn alle beheerskosten volledig aftrekbaar. Dit omvat:

• Beheer van boekingen
• Communicatie met gasten
• Sleutelbeheer (keyholding)
• Check-in en check-out
• Gastenservice en noodinterventies

Schoonmaak

Alle schoonmaakkosten tussen de verblijven van uw gasten door.

• Voorbeelden: Eindschoonmaak, kosten voor een professioneel schoonmaakbedrijf of schoonmaakpersoneel.

Wasgoed en linnen

Alle kosten voor het wassen, huren of reinigen van:

• Beddengoed en lakens
• Handdoeken
• Badmatten
• Keukenlinnen

Onderhoud en kleine reparaties

Reparaties die noodzakelijk zijn om de woning in een goede, verhuurbare staat te houden.

• Voorbeelden: Het vervangen van een kraan, reparatie van de airconditioning, vervangen van een boiler, loodgieters- en elektricienskosten, herstel van lekkages, reparatie van rolluiken, vervangen van sloten en klein schilderwerk.
• Let op: Grote renovaties of uitbreidingen die de waarde van het vastgoed structureel verhogen, zijn over het algemeen niet direct aftrekbaar als lopende kosten (deze worden bij een latere verkoop verrekend).

Verbruiksartikelen

Alle producten die u uitsluitend ten behoeve van de huurders aanschaft.

• Voorbeelden: Toiletpapier, vuilniszakken, schoonmaakmiddelen, vaatwastabletten, keukenpapier en sponsjes.

Welkomstpakketten

De kosten van een welkomstpakket voor uw gasten zijn ook volledig aftrekbaar.

• Voorbeelden: Water, koffie, thee, een flesje wijn, shampoo, douchegel en zeep.

Marketing en promotie

Alle advertentie- en promotiekosten om de woning te verhuren.

• Voorbeelden: Professionele woningfotografie, een eigen website voor de woning, Google Ads, socialmediacampagnes en promotievideo's.

Administratie en fiscaal advies

Volledig aftrekbaar zijn de kosten voor uw:

• Gestor (fiscale vertegenwoordiger in Spanje)
• Boekhouder of belastingadviseur
• Advocaat
• Eventuele incassokosten

NAAR RATO (PRO RATA) AFTREKBARE KOSTEN

Deze kosten lopen het hele jaar door. Als de woning bijvoorbeeld slechts zes maanden wordt verhuurd, mag u over het algemeen slechts 50% van deze jaarlijkse kosten aftrekken.

Hypotheekrente

Uitsluitend de rente die u betaalt over de Spaanse hypotheek is aftrekbaar. De aflossing van de hoofdsom is nooit aftrekbaar.

IBI (Gemeentelijke onroerendgoedbelasting)

De jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is naar rato aftrekbaar.

Huisvuilheffing (Basura)

De gemeentelijke afvalstoffenheffing (Basura) wordt eveneens pro rata berekend.

Comunidad (Gemeenschapskosten / VvE)

Alle bijdragen aan de vereniging van eigenaren (Comunidad de Propietarios).

• Voorbeelden: Onderhoud van de lift, het gemeenschappelijke zwembad, tuinonderhoud, de conciërgeservice, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes en beveiliging van het complex.

Verzekeringen

Inclusief:

• Brandverzekering
• Opstal- en inboedelverzekering
• Aansprakelijkheidsverzekering
• Speciale verhuurverzekeringen

Nutsvoorzieningen

Wanneer deze door de eigenaar worden betaald:

• Elektriciteit
• Water
• Gas
• Internet/Wi-Fi

Alarm en beveiliging

Alle abonnementskosten voor:

• Het alarmsysteem
• De meldkamer/beveiligingsdienst
• Camerabewaking

Bankkosten

Bankkosten die rechtstreeks verband houden met de verhuuractiviteiten (bijvoorbeeld voor het ontvangen van huurbetalingen).

Afschrijving van het vastgoed (Amortización)

Dit is een van de grootste fiscale aftrekposten in Spanje. De Spaanse belastingdienst staat toe dat u elk jaar een percentage van de opstalwaarde (de waarde van het gebouw) afschrijft.

• Belangrijk: Alleen het gebouw zelf schrijft af, de grond waarop het staat nooit.

Afschrijving van meubilair en apparatuur

Duurzame meubels en huishoudelijke apparaten worden eveneens over een aantal jaren afgeschreven.

• Voorbeelden: Bedden, banken, tafels, stoelen, televisies, koelkasten, ovens, vaatwassers en wasmachines.

NIET-AFTREKBARE KOSTEN

De volgende kosten kunnen over het algemeen niet direct van de huurinkomsten worden afgetrokken:

• De daadwerkelijke aankoopprijs van de woning.
• De aflossing op de hypotheeksom (enkel de rente is aftrekbaar).
• Notariskosten die gemaakt zijn bij de aankoop van de woning.
• Overdrachtsbelasting (ITP).
• Btw (IVA) betaald bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.
• Structurele verbouwingen of uitbreidingen die de waarde van het pand verhogen (deze verhogen wel de historische aanschaffingswaarde, wat voordelig is bij een latere verkoop).

REKENVOORBEELD 1: 3-Slaapkamer Appartement in Marbella

• Aankoopprijs: € 1.000.000
• Verhuurperiode: 6 maanden (180 dagen)
• Jaarlijkse bruto huurinkomsten: € 60.000

Volledig aftrekbare kosten

Naar rato (pro rata) aftrekbare kosten

Eindresultaat

• Bruto huurinkomsten: € 60.000
• Totale aftrekbare kosten: € 45.490 (€ 17.600 + € 27.890)
• Belastbaar netto huurinkomen: € 14.510

REKENVOORBEELD 2: Luxe Villa met 5 slaapkamers in Estepona

• Aankoopprijs: € 2.000.000
• Verhuurperiode: 6 maanden (180 dagen)
• Jaarlijkse bruto huurinkomsten: € 150.000

Volledig aftrekbare kosten

Naar rato (pro rata) aftrekbare kosten

Eindresultaat

• Bruto huurinkomsten: € 150.000
• Totale aftrekbare kosten: € 103.450 (€ 49.000 + € 54.450)
• Belastbaar netto huurinkomen: € 46.550

CONCLUSIE

Iedereen die een woning verhuurt aan de Costa del Sol kan de belastbare huurinkomsten aanzienlijk verlagen door op een correcte manier gebruik te maken van alle wettelijk toegestane aftrekposten.

Met name de afschrijving van het gebouw, de hypotheekrente en de directe kosten die gepaard gaan met het verhuren van de woning kunnen u jaarlijks duizenden euro's aan belastingen besparen.

Een correcte belastingaangifte begint daarom met een helder overzicht van alle uitgaven en het zorgvuldig bewaren van alle facturen. Zo zorgt u ervoor dat u nooit meer belasting betaalt dan wettelijk vereist is.