VERHUURLICENTIES ANNO 2026: COSTA BLANCA VS. COSTA DEL SOL

18 jul

Investeren in Spanje: De belangrijkste verschillen tussen de verhuurvergunningen aan de Costa Blanca en de Costa del Sol (Update 2026)

Wie in 2026 vastgoed koopt in Spanje met het oog op vakantieverhuur, betreedt een juridisch mijnenveld. Sinds de Spaanse overheid en de autonome regio's de teugels strak hebben aangetrokken om de woningnood aan te pakken, zijn de regels voor verhuurlicenties drastisch veranderd.

Hieronder vindt u de diepgaande vergelijking tussen de Costa Blanca (Comunidad Valenciana) en de Costa del Sol (Andalucía), gebaseerd op de wetgeving, publicaties in El País en adviezen van Spaanse notarissen en advocaten.

SYNOPSIS: DE CRUCIALE VERSCHILLEN IN EEN OOGOPSLAG

Criterium	Costa Blanca (Comunidad Valenciana)	Costa del Sol (Andalucía)
Primaire Wetgeving (2026)	Decreto-Ley 9/2024 (Consell GVA)	Decreto 31/2024 & Decreto-ley 1/2025
Definitie Vakantieverhuur	Uitsluitend verhuur van 10 dagen of korter aan dezelfde gast.	Verhuur tot maximaal 31 dagen aan dezelfde gast.
Geldigheidsduur Licentie	Tijdelijk (5 jaar). Moet daarna telkens actief vernieuwd worden.	In de basis onbeperkt, mits voldaan wordt aan de lokale gemeenteregels.
Veto Vereniging van Eigenaren (VvE)	Nieuwe licenties vereisen een certificaat dat de VvE verhuur niet verbiedt.	Vereist expliciete goedkeuring van 3/5 (60%) van de eigenaren (tenzij statuten het al toestaan).
Gemeentelijke Rol	Extreme focus op het Informe de Compatibilidad Urbanística (strikte scheiding per zone).	Gemeenten hebben volledige macht gekregen om limieten of stopzones op te leggen (bv. Málaga, Sevilla).
Kamerverhuur (B&B stijl)	Strikt verboden. Alleen verhuur van de gehele woning is toegestaan.	Toegestaan onder strikte voorwaarden (max. 6 gasten, eigenaar moet er zelf wonen).

1. COSTA BLANCA (VALENCIA): DE "5-JAAR EN 10-DAGEN" REGELING

De Comunidad Valenciana voerde met het Decreto-Ley 9/2024 een van de strengste wetten van Spanje in. Advocatenkantoren aan de Costa Blanca wijzen op drie unieke barrières die u hier moet nemen:

A. De 10-dagen grens (Ontwijken van de LAU)

In Valencia is een verhuur alleen "toeristisch" als de gast 10 opeenvolgende dagen of korter verblijft. Zodra een gast 11 dagen of langer huurt, valt dit wettelijk onder "seizoensverhuur" (alquiler de temporada), wat gereguleerd wordt door de landelijke wet Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dit betekent dat u voor verhuur langer dan 10 dagen geen toeristische licentie nodig heeft (en deze zelfs niet mag gebruiken), maar wel een ander type contract moet opstellen.

B. De licentie vervalt na 5 jaar

Dit is een gigantisch verschil met de Costa del Sol. Aan de Costa Blanca zijn verhuurlicenties niet meer voor het leven. Elke licentie die vanaf augustus 2024 is/wordt aangevraagd, vervalt automatisch na 5 jaar. Na 5 jaar moet u een nieuwe verklaring (declaración responsable) indienen en bewijzen dat u op dat moment nog steeds aan alle (mogelijk strengere) regels en gemeentelijke voorschriften voldoet.

C. Het cruciale compatibiliteitsrapport (ICU)

Voordat u in Valencia überhaupt een licentie kunt aanvragen, moet u bij de gemeente een Informe de Compatibilidad Urbanística (ICU) aanvragen. Steden zoals Alicante en Valencia geven deze bijna niet meer af voor appartementen, tenzij ze op de begane grond liggen of een eigen, fysiek gescheiden opgang vanaf de straat hebben. In toeristische dorpen aan de Costa Blanca (zoals Finestrat, Calpe of Altea) is dit rapport makkelijker te verkrijgen, maar het blijft een verplichte eerste stap die 1 tot 6 maanden kan duren.

2. COSTA DEL SOL (ANDALUSIË): DE "GEMEENTELIJKE VETO'S EN BEWONINGSEISEN"

De regio Andalusië heeft via het Decreto 31/2024 en de opvolgende wetgeving van 2025 de nadruk gelegd op de macht van de gemeenten en de Vereniging van Eigenaren (VvE), gecombineerd met zeer strenge kwaliteitseisen voor de woning zelf.

A. De macht aan de VvE (De 3/5e meerderheid)

Sinds de wetswijzigingen moeten nieuwe verhuurders in Andalusië kunnen aantonen dat de Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios) akkoord is met de verhuuractiviteiten. Sinds april 2025 is de regel dat er een 3/5e meerderheid (60%) van alle eigenaren (die ook 60% van de community-aandelen vertegenwoordigen) akkoord moet gaan, of dat de statuten verhuur expliciet moeten toestaan. Bestaande licenties van vóór deze datum blijven overigens meestal buiten schot, tenzij de statuten destijds al een expliciet verbod bevatten.

B. Fysieke comfort- en oppervlakte-eisen

Andalusië controleert streng op bewoonbaarheid:

Minimaal 25 m² totale oppervlakte voor de woning en minimaal 14 m² per gast.
Een maximumcapaciteit van 15 personen per woning (max. 4 personen per slaapkamer).
Vaste airconditioning én verwarmingssystemen in alle slaapkamers en de woonkamer. Draagbare units of ventilatoren worden door inspecteurs niet langer goedgekeurd.
Minimaal 1 badkamer per 4 gasten (bij meer dan 5 gasten zijn 2 badkamers verplicht).

C. Definitie tot 31 dagen

In tegenstelling tot de 10-dagen grens in Valencia, geldt in Andalusië elke aaneengesloten verhuur tot 31 dagen aan dezelfde persoon als toeristische verhuur. Alles daarboven valt onder de LAU.

3. LOKALE MORATORIUMS EN BEPERKINGEN (SITUATIE 2026)

Zowel aan de Costa Blanca als aan de Costa del Sol geldt: de autonome licentie is waardeloos als de gemeente "Nee" zegt. Spaanse notarissen benadrukken dat u vóór de aankoop altijd een nota simple en de gemeentelijke bestemmingsplannen moet controleren.

Málaga stad (Costa del Sol): Heeft een nagenoeg volledige stop (moratorium) op nieuwe verhuurlicenties in het centrum en diverse omliggende wijken.
Marbella (Costa del Sol): Geen algemene stop, maar zeer strenge controles op de compatibiliteit en de reglementen binnen afgesloten urbanisaties (gated communities).
Alicante / Valencia (Costa Blanca): Zeer strenge zonering. In de praktijk is het nagenoeg onmogelijk geworden om in het centrum van Alicante of Valencia nog een licentie te krijgen voor een regulier appartement op een hogere verdieping.
Finestrat / Benidorm (Costa Blanca): Hier is het beleid nog relatief soepel, mits de VvE van het complex de verhuur niet verbiedt.

CONCLUSIE & KOOPADVIES VOOR DE INVESTEERDER

Het verschil in verhuurlicenties tussen beide regio's bepaalt in grote mate uw investeringsstrategie:

Kiest u voor de Costa Blanca? Houd rekening met de 5-jarige houdbaarheid van uw licentie. Dit betekent dat u uw verhuur businesscase moet baseren op een middellange termijn, of er rekening mee moet houden dat u na 5 jaar aan nieuwe regels moet voldoen. Koop bij voorkeur nieuwbouw in zones waar de gemeente specifiek toerisme stimuleert (zoals Finestrat) en zorg dat de VvE-statuten verhuur expliciet toestaan.
Kiest u voor de Costa del Sol? Focus op de fysieke eisen (airco/verwarming per kamer, vierkante meters) en de Vereniging van Eigenaren. Koop bij voorkeur in complexen waar al veel verhuurd wordt en waar de statuten verhuur expliciet toestaan, zodat u niet afhankelijk bent van een 3/5e stemronde van de buren.

Disclaimer: Dit overzicht is gebaseerd op de actuele wetgeving van medio 2026. Raadpleeg bij de aankoop van vastgoed altijd een gespecialiseerde advocaat (abogado) of uw makelaar bij ImmoMoment om de specifieke status van het pand en de lokale gemeentelijke verordeningen te verifiëren.