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Cómo navegar los documentos esenciales de propiedad en la Costa del Sol: Guía para compradores sobre LPO, AFO y otros certificados

Comprar una propiedad en la Costa del Sol puede ser un proceso complejo debido a la cantidad de documentos necesarios. Entre los más importantes se encuentran la Licencia de Primera Ocupación (LPO), el Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) y otros certificados legales. Esta guía explica qué son, por qué son importantes y cómo pueden afectar a los derechos de propiedad y futuras transacciones.

1. LPO (Licencia de Primera Ocupación): Garantizando la conformidad de las nuevas construcciones

   •     La LPO, o “Licencia de Primera Ocupación”, certifica que una propiedad recién construida cumple con los planos aprobados y está lista para ser habitada.

   •     Emitida por el Ayuntamiento local, la LPO es esencial para conectar los suministros de agua y electricidad.

   •     Aunque anteriormente era necesaria para obtener una licencia de alquiler turístico, un cambio en la ley en 2024 eliminó este requisito. Ahora, basta con un certificado que confirme el cumplimiento de la normativa urbanística.

2. AFO (Asimilado Fuera de Ordenación): Legalización de propiedades no conformes

   •     El AFO permite que una propiedad que no cumple completamente con la normativa urbanística sea considerada habitable legalmente, aunque pueden aplicarse restricciones a futuras modificaciones.

   •     Este estatus se aplica a propiedades construidas hace más de cinco años sin que el Ayuntamiento haya tomado medidas en su contra, lo que las convierte en “aceptadas” pero con limitaciones en cuanto a cambios estructurales.

   •     Los compradores interesados en propiedades con AFO deben ser conscientes de estas limitaciones, especialmente en relación con ampliaciones o modificaciones.

3. Certificado de No Infracción (CNI) y Certificado de Antigüedad: Regularizando ampliaciones y modificaciones

   •     Si una propiedad ha sido ampliada o modificada, obtener una LPO para dichas modificaciones puede ser complicado. En su lugar, un Certificado de No Infracción (CNI) puede confirmar que no se han cometido infracciones.

   •     Cuando la ampliación tiene más de cinco años, un Certificado de Antigüedad, frecuentemente respaldado por imágenes satelitales, puede validar su existencia legal.

   •     Estos certificados permiten registrar las modificaciones en el Registro de la Propiedad, asegurando el reconocimiento legal de la ampliación.

4. Licencia de alquiler turístico en 2024 y más allá: Lo que los compradores deben saber

   •     En el pasado, era necesario contar con una LPO para obtener una licencia de alquiler turístico; sin embargo, los recientes cambios legales han simplificado este proceso.

   •     Ahora, el Ayuntamiento certifica el cumplimiento con la normativa urbanística, permitiendo obtener una licencia de alquiler sin necesidad de una LPO.

5. ¿Se puede vivir en una propiedad sin LPO?

   •     Las propiedades sin LPO, especialmente aquellas construidas antes de mediados de los años 90, suelen ser habitables legalmente porque en aquella época raramente se solicitaba la LPO.

   •     En muchos casos, estas propiedades han sido habitadas durante años sin problemas. Sin embargo, los compradores deben verificar el estado legal de la propiedad con las autoridades locales para evitar complicaciones futuras.

6. Confíe en expertos locales para un proceso de compra sin complicaciones

   •     Debido a las diferencias regionales en los procedimientos y la interpretación de documentos como la LPO, AFO y CNI, se recomienda que los compradores trabajen con agentes inmobiliarios certificados y abogados especializados en derecho inmobiliario en Andalucía.

   •     La experiencia local es invaluable para garantizar que se cumplan todos los requisitos legales, evitando complicaciones para el comprador.

Esta guía destaca la importancia de comprender los documentos esenciales de propiedad en la Costa del Sol. Colaborando con expertos locales, los compradores pueden garantizar un proceso de transacción fluido y la seguridad legal de su nueva propiedad.