Non, comme dans n'importe quel autre pays, on ne peut pas faire automatiquement confiance à 100 % à tous les avocats espagnols. Acheter un bien immobilier en Espagne sans agent immobilier et uniquement avec un avocat (Abogado) est tout à fait possible. En Espagne, l'avocat vérifie la situation juridique, urbanistique et fiscale du bien. Cependant, dans la pratique immobilière espagnole, les acheteurs étrangers rencontrent régulièrement des problèmes dus à la passivité, au manque de compétence ou aux conflits d'intérêts de l'avocat choisi.

Les 4 plus grands risques liés aux avocats en Espagne

• Conflit d'intérêts (Les « amis de l'agent/vendeur ») : Si un avocat est recommandé par le vendeur, le promoteur ou un agent immobilier, il peut y avoir un double objectif. Si l'avocat découvre un problème juridique et annule l'achat, le vendeur/l'agent perd la transaction. Par conséquent, certains avocats se montrent trop « complaisants » lors de leur due diligence afin de ne pas détériorer leur relation avec le vendeur ou l'agent.
• Pas un véritable avocat (Le Gestor) : En Espagne, il existe de nombreux cabinets administratifs (gestorías) ou « conseillers immobiliers ». Ils se qualifient parfois de property lawyer ou legal consultant sur leur site web, mais ne sont pas des avocats assermentés (Abogado). Un gestor s'occupe principalement des démarches administratives, n'a pas suivi de formation juridique approfondie et ne possède souvent aucune assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire en cas d'erreurs graves.
• Passivité (Les « avocats cocheurs de cases ») : Certains avocats se contentent du strict minimum : ils demandent une Nota Simple (registre de la propriété) et vous accompagnent chez le notaire. Cependant, ils oublient d'effectuer des recherches plus approfondies, telles que :
  • Vérifier auprès de la mairie (Ayuntamiento) si la piscine, la terrasse ou une extension ont été construites illégalement.
  • Demander les procès-verbaux de la copropriété (Comunidad) pour vérifier s'il existe des travaux importants prévus (derramas).
  • Vérifier si le logement dispose d'un permis d'habitabilité valide (Licencia de Primera Ocupación).
• Honoraires flous : Certains cabinets attirent les clients avec des prix bas, mais facturent ensuite des frais supplémentaires pour la demande du numéro NIE, l'inscription au registre foncier, le changement de nom des contrats d'eau/électricité ou les services de traduction.

Comment s'assurer de choisir un avocat 100 % fiable ?

Pour que votre achat sans agent immobilier se déroule en toute sécurité, vous devez soumettre votre avocat aux 4 conditions suivantes :

1. Vérifiez le numéro d'immatriculation (Número de Colegiado) Un avocat officiel en Espagne doit obligatoirement être inscrit au Barreau espagnol. Demandez à l'avocat son Número de Colegiado et la ville du Barreau (par exemple, Colegio de Abogados de Málaga ou Alicante). Vérifiez gratuitement ce numéro via le registre national officiel du Barreau espagnol : Censo RedAbogacía (CGAE). Si la personne n'y figure pas, il ne s'agit pas d'un avocat assermenté.
2. Choisissez vous-même votre avocat Cherchez vous-même un cabinet indépendant (par exemple, un cabinet d'avocats espagnol disposant de juristes francophones ou anglophones) et n'utilisez jamais un avocat proposé par la partie venderesse.
3. Demandez une Hoja de Encargo écrite (Convention de services) Un avocat professionnel fixe au préalable par écrit :
   • Les prestations spécifiques incluses (Due diligence, contrôle urbanistique auprès de la mairie, vérification de la copropriété, règlement des impôts, changement de nom pour l'eau et l'électricité).
   • Le prix total exact (généralement environ 1 % du prix d'achat hors TVA, ou un forfait fixe), y compris le détail des frais administratifs annexes (suplidos).
4. Exigez un rapport de Due Diligence écrit (Informe Jurídico) Convenez au préalable que l'avocat vous remettra un rapport final écrit sur la situation juridique et urbanistique du bien avant que vous ne versiez un acompte ou les 10 % de réservation (Contrato de Arras). Un bon avocat met ses conclusions et ses conseils noir sur blanc.

Conclusion

Acheter un bien immobilier uniquement avec un avocat est une méthode sûre, à condition de posséder une connaissance suffisante du marché et de choisir vous-même un avocat assermenté et indépendant (Colegiado) qui réalise un audit juridique écrit complet avant que vous ne signiez des contrats ou ne transfériez de l'argent.