Nee, net zoals in elk ander land zijn niet alle Spaanse advocaten automatisch 100% te vertrouwen.

Een woning kopen in Spanje zonder vastgoedmakelaar en enkel met een advocaat (Abogado) is zeker mogelijk. Een advocaat in Spanje controleert de juridische, stedenbouwkundige en fiscale staat van de woning.

Echter, in de Spaanse vastgoedpraktijk ontstaan bij buitenlandse kopers regelmatig problemen door passiviteit, onvoldoende deskundigheid of belangenverstrengeling bij de gekozen advocaat.

De 4 grootste risico's bij advocaten in Spanje

1. Belangenverstrengeling (De "vrienden van de makelaar/verkoper"):
   • Als een advocaat is aanbevolen door de verkoper, de ontwikkelaar of een makelaar, kan er sprake zijn van een dubbele agenda. Als de advocaat een juridisch probleem ontdekt en de koop afblaast, loopt de verkoper/makelaar de deal mis. Sommige advocaten zijn daardoor te 'mild' in hun due diligence om de relatie met de verkoper of makelaar niet te schaden.
2. Geen échte advocaat (De Gestor):
   • In Spanje werken veel administratiekantoren (gestorías) of "vastgoedadviseurs". Zij noemen zichzelf op hun website soms property lawyer of legal consultant, maar zijn geen beëdigd advocaat (Abogado). Een gestor verzorgt voornamelijk het papierwerk, maar heeft niet de diepgaande juridische opleiding en vaak geen verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor zware fouten.
3. Passiviteit ("Afvink-advocaten"):
   • Sommige advocaten doen niet meer dan het absolute minimum: ze vragen een Nota Simple (eigendomsregister) op en gaan mee naar de notaris. Ze vergeten echter dieper onderzoek te doen, zoals:
     • Controleren bij de gemeente (Ayuntamiento) of het zwembad, het terras of een uitbouw wel illegaal is gebouwd.
     • De notulen van de Vereniging van Eigenaren (VvE) opvragen om te checken op geplande hoge kosten (derramas).
     • Controleren of de woning beschikt over een geldige bewoonbaarheidsvergunning (Licencia de Primera Ocupación).
4. Onduidelijke honoraria:
   • Sommige kantoren lokken klanten met een lage prijs, maar rekenen achteraf extra kosten voor het aanvragen van het NIE-nummer, de registratie in het Kadaster, het omzetten van nutsvoorzieningen of vertaalwerkzaamheden.

Hoe zorgt u ervoor dat u een 100% betrouwbare advocaat kiest?

Om uw aankoop zonder makelaar veilig te laten verlopen, moet u uw advocaat aan de volgende 4 voorwaarden onderwerpen:

1. Controleer het registratienummer (Número de Colegiado)

Een officiële advocaat in Spanje is verplicht ingeschreven bij de Spaanse Orde van Advocaten.

• Vraag de advocaat naar zijn of haar Número de Colegiado en de stad van de Orde (bijv. Colegio de Abogados de Málaga of Alicante).
• Controleer dit nummer gratis via het officiële landelijke register van de Spaanse advocatuur: Censo RedAbogacía (CGAE). Staat de persoon er niet in? Dan is het geen beëdigd advocaat.

2. Kies de advocaat zélf

Zoek zelf een onafhankelijk kantoor (bijvoorbeeld een Spaans advocatenkantoor met Nederlands- of Engelstalige juristen) en gebruik nooit een advocaat die door de verkopende partij wordt voorgesteld.

3. Vraag om een schriftelijke Hoja de Encargo (Dienstenovereenkomst)

Een professionele advocaat legt vooraf schriftelijk vast:

• Welke specifieke werkzaamheden zijn inbegrepen (Due diligence, stedenbouwkundige controle bij de gemeente, VvE-check, belastingafwikkeling, omzetten van water en elektra).
• De exacte totale prijs (meestal circa 1% van de koopsom excl. BTW, of een vast bedrag) inclusief een overzicht van bijkomende administratiekosten (suplidos).

4. Eis een schriftelijk Due Diligence-rapport (Informe Jurídico)

Spreek vooraf af dat de advocaat u een schriftelijk eindrapport oplevert over de juridische en stedenbouwkundige staat van het pand, vóórdat u enig voorschot of de 10% aanbetaling (Contrato de Arras) overmaakt. Een goede advocaat zet zijn bevindingen en advies zwart-op-wit.

Conclusie

Een woning kopen enkel met een advocaat is een veilige methode, mits u voldoende marktkennis heeft en zelf een beëdigde, onafhankelijke advocaat kiest (Colegiado) die een volledig schriftelijk due diligence-onderzoek uitvoert voordat u contracten tekent of geld overmaakt.